一戸建て売却の流れは？家を高く売るためのコツや注意点を解説

一戸建てを売却したいけれど「売却までに何をすればよいのか」「どういう流れで進めるのか」がわからない方も多いのではないでしょうか。納得のいく価格で売却するためには、売却までの流れやかかる費用を事前に把握しておくことが大切です。

この記事では、一戸建ての売却の流れや期間、売却時にかかる税金を軽減できる制度などを解説します。高く売るためのコツも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

一戸建て売却の流れ

一戸建て売却の一般的な流れは、以下のとおりです。

それぞれ詳しく解説します。

1.売却の事前準備を行う

一戸建てを売却するためには、以下のような事前準備が必要です。

それぞれ詳しく解説します。

①住宅ローンの残高を確認する

住宅ローン返済中の一戸建てを売却する場合は、売却代金で住宅ローンが完済できるかを確認するために、住宅ローン残高を確認しておく必要があります。

売却代金が住宅ローンの残高を下回る場合は、一戸建てを売却してもローンを完済できません。ローン完済できない場合は、足りない費用を自己資金で補わなければならないので注意しましょう。

➁建物や土地の名義人を確認する

不動産は、原則として名義人以外が勝手に売却することはできません。そのため、事前に名義人を確認しておく必要があります。名義人が売主以外である場合は、法務局で名義変更の手続きが必要です。

不動産の名義人は、物件の所有者に限らず誰でも登記事項証明書（登記簿謄本）で確認できます。「登記情報提供サービス」を利用してオンライン上で閲覧するほか、法務局またはインターネットで登記事項証明書を申請して名義人を確認しましょう。

③隣地との境界線を確認する

不動産を売却する際は、隣地との境界線を確認しておく必要があります。境界線が曖昧なまま査定や売却活動を始めてしまうと、正確な査定価格を算出できなかったり、隣地の住民とトラブルになったりする可能性があるので注意が必要です。

隣地との境界は、境界杭や地積測量図で確認できます。境界があいまいなときは、土地家屋調査士に境界の特定してもらうのがおすすめです。

④売却にかかる費用を確認する

売却にかかる費用の内訳と目安は、以下のとおりです。

費用項目	内容	目安
仲介手数料	不動産会社に支払う費用	（売却額×3％＋6万円）+消費税 ※不動産売買価格（税抜）が400万円以上の場合
印紙税	売買契約書を作成する際に課される税金	1,000円～6万円 （売却金額によって異なる）
抵当権抹消費用	ローン完済によって不要となった、債権者が物件を競売にかける権利を失くすための費用	不動産1個につき1,000円 （司法書士報酬：1～2万円）
繰り上げ返済手数料	住宅ローンの残債を一括返済して完済する際にかかる費用	0～5万5,000円
譲渡所得税	家の売却によって利益が発生したときにかかる税金	非課税〜譲渡所得×39% ※2037年までは、別途復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）が課税される
測量費用	土地の境界と面積を測量するために土地家屋調査士に支払う費用	30～50万円
解体費用	更地にして売却する場合に解体業者へ支払う費用	木造30坪で75万〜120万円程度 （木造：2万5,000円～4万円/坪）
各種証明書の取得費用	境界確認書、固定資産税評価書、住民票などの必要書類の発行手数料	数百円程度

一戸建てを売却する際は、さまざまな費用がかかります。想像以上の出費に困らないように、事前に資金計画を立てておきましょう。

⑤売却のスケジュールを立てる

一戸建ての売却にかかる期間は、6ヶ月程度といわれています。それぞれの内訳は以下のとおりです。

なかなか買主が見つからない場合は1～2年程度かかる場合もあるため、余裕をもった売却スケジュールを立てましょう。

⑥必要書類を準備する

一戸建てを売却するために必要な書類は、以下のとおりです。

必要書類等	内容	取得方法
身分証明書	運転免許証やマイナンバーカードなど	ー
実印	市区町村の役所に登録している印鑑	ー
印鑑登録証明書	登録した実印を証明する書類	市区町村の役所またはコンビニのマルチコピー機で発行
住民票	個人や世帯についての情報が書かれた書類	市区町村の役所またはコンビニのマルチコピー機で発行
登記識別情報通知書または登記済証（権利証）	所持者が登記名義人であることを公的に証明する書面	登記完了時に登記所から登記名義人に交付済
間取り図	物件の間取りがわかる書類	物件取得時に受領済 ※紛失した場合はハウスメーカーに依頼する
固定資産税納税通知書	固定資産税の納税額を通知する書類	市町村から毎年4～6月に発送される
売買契約書	一戸建て購入時の売買契約書 （譲渡所得税を計算する際に必要）	物件取得時に受領済
重要事項説明書	一戸建て購入時に渡された重要事項や注意事項の説明が書かれた書類	物件取得時に受領済
土地測量図・境界確認書	土地の面積や境界が記された図	物件取得時に受領済 ※取得していない場合は土地家屋調査士に依頼する
建築確認済証・検査済証	建築基準法に則って建築された物件であることを証明する書類	物件取得時に受領済

このように、一戸建て売却の必要書類は多くあります。スムーズに売却を進めるためにも、早めに必要書類の準備を始めましょう。

⑦売却相場を調べる

査定を受ける前に、自身で売却相場を調べておくことが大切です。売却相場を把握できていなければ、提示された査定額が適正であるのかを判断できません。複数社に査定依頼をして比較する際に、基準となる売却相場を把握して、不動産会社選びの参考にしましょう。

売却相場は、以下の2つのサイトで調べられます。

レインズ・マーケット・インフォメーションは、実際に売買が行われた物件の取引情報を閲覧できるサイトです。間取りや築年数、駅からの距離などの詳細情報を入力して絞り込み検索ができるため、売却したい物件と類似した物件の成約例から売却相場を確認できます。

不動産情報ライブラリは、不動産の価格情報を地図上に表示するシステムです。売却したい物件がある地域の土地や建物の取引価格情報、成約価格情報を手軽に確認できます。

上記2サイトのほかに、不動産ポータルサイトで実際に売りに出されている類似物件を見て売却相場を確認するのもよいでしょう。

2.不動産会社に査定を依頼する

不動産会社の査定には、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれの査定方法の概要と結果が出るまでの期間の目安は、以下のとおりです。

【査定の種類】

種類	概要	期間の目安
机上査定	現地訪問をすることなく、売却希望物件の情報や市場動向などのデータを参考にして簡易的に査定する	即日～5日程度
訪問査定	物件を訪問して建物の状態や周辺環境の調査によって詳細に査定する	1週間程度

売却希望物件を実際に見てから査定する訪問査定は、机上査定よりも正確な査定ができます。

査定の一般的な流れは、以下のとおりです。

査定額は査定する会社によって異なるため、複数社に依頼することをおすすめします。一括見積もりサイトの「イエカカク」を利用すれば、最大6社に簡単に査定依頼ができます。各社の査定額を比較して、より納得のいく価格で売却を進めましょう。

3.不動産会社と媒介契約を締結する

不動産会社に仲介してもらって売却する場合は、媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約とは、不動産の売買をするための売却活動を不動産会社に依頼する契約のことです。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ以下のように特徴が異なります。

【媒介契約の種類】

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社との契約	〇	×	×
有効期間	なし	3ヶ月以内	3ヶ月以内
自己発見取引	〇	〇	×
業務状況の報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
指定流通機構への登録	なし	7日以内	5日以内

一般媒介契約では複数社に媒介を依頼できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は依頼できる業者が1社に限定されます。また、一般媒介契約と専任媒介契約は、自身が見つけた購入希望者とも取引できますが、専属専任媒介契約では契約した不動産会社を介して取引しなければならないため注意しましょう。

4.売却活動を展開する

不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動を始めましょう。売却活動は、以下の流れで進めます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

➀売り出し価格を設定する

事前に調べた売却相場と査定額を参考にして、一戸建ての売り出し価格を設定しましょう。なるべく高額で売却したい場合であっても、売却相場より高い価格を設定するとなかなか買い手が見つからない可能性があります。

早く売却したい場合は、売却相場と同等または少し低い金額に設定しましょう。

②購入希望者を募集する

購入希望者の募集は、媒介契約を結んだ不動産会社が行います。不動産ポータルサイトや不動産会社のホームページへの掲載、チラシの配布、店頭での案内などさまざまな方法で買主を探してくれます。

一般媒介契約や専任媒介契約を選んでいる場合は、自身が見つけた買主と不動産会社を通さずに取引することもできます。そのため、親族や知人への相談やインターネットを活用して、自身でも積極的に購入希望者を探しましょう。

③内覧の準備・対応をする

一戸建ての売却をスムーズに進めるためには、内覧の準備と対応が重要です。部屋を明るく清潔な状態に整え、好印象を与えられるようにしましょう。内覧は平日よりも休日に希望する人が多いため、土日のスケジュールを空けておくのもポイントです。

内覧時には、実際に住んでいたからこそ話せる売主ならではの情報を伝えることを意識しましょう。購入してほしい気持ちが先行して熱心にアピールしすぎると、押し売りのように感じられてしまいます。

5.購入希望者と条件交渉を行う

購入希望者が現れたら、条件交渉を行います。条件交渉で価格や引き渡し日の調整を行い、売主と購入希望者の双方が納得できれば売買契約に進みます。

条件交渉では、以下のような点を確認しましょう。

スムーズに交渉を進めるためにも、事前に値引き交渉の対応範囲や引き渡し時期を決めておくことをおすすめします。条件が合わない場合は、この時点で購入希望がキャンセルとなる可能性もあります。

6.買主と売買契約を締結する

条件交渉で双方が納得できれば、売買契約に進みます。売買契約の一般的な流れは、以下のとおりです。

売買契約後に雨漏りやシロアリ被害など、契約内容と異なる点が見つかった場合は、売主が補修費用を負担しなければなりません。損害賠償を請求されたり、契約の解除を求められたりする可能性もあるので注意しましょう。

7.決済・引き渡しを完了する

売買契約の締結後、以下の流れで決済と引き渡しを行います。

引き渡し当日は、売主と買主、不動産会社の担当者、司法書士、金融機関の担当者が集まって、登記申請や残金の決済をします。スムーズに引き渡しができるように、当日の流れや必要書類を確認しておきましょう。

8.売却後に確定申告を行う

一戸建ての売却で得た譲渡益には、税金がかかります。納税額は、以下の計算で求められた課税譲渡所得金額に税率をかけることで算出できます。

「譲渡価額ー（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」

納税すべき税金がある場合は、売却した年の翌年2月16日～3月15日の間に確定申告をしましょう。なお、売った年の１月１日時点で所有期間が５年を超える場合は「長期譲渡所得」、５年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、適用される税率が異なります。

一戸建て売却にかかる税金を軽減できる特例制度

一戸建てを売却して得た利益は、譲渡所得として税金がかかります。ただし、条件を満たしていれば税金を軽減できる特例制度があります。税金を抑えるためにも、利用できる制度がないかを確認しておきましょう。

譲渡益がある場合に利用できる特例

一戸建て売却の際に譲渡益が出た場合に利用できる特例は、以下の2つです。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売ったときは、所有期間を問わず譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。この特例を利用するためには、以下の要件を満たす必要があります。

マイホームを配偶者や親族に売却した場合は、この特例が利用できないので注意しましょう。

参考：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

以下の要件に当てはまる場合は、譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算する「軽減税率の特例」の適用を受けられます。

軽減税率の特例は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併せて適用することもできます。

参考：国税庁｜No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

譲渡損失が生じた場合に利用できる特例

一戸建て売却の際に譲渡損失が出た場合に利用できる特例には、以下のようなものがあります。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームの買い換えによって譲渡損失が生じたときは、譲渡損失をその年のほかの所得から控除できる場合があります。さらに、控除しきれなかった譲渡損失は、翌年以後3年間にわたって繰り越して控除できます。

この特例を受けるためには、以下の要件を満たさなければなりません。

旧居を親子や夫婦などの特別な関係の相手に売却した場合や、売却した年の前年または前々年に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」や「軽減税率の特例」などのほかの特例を適用している場合は、この特例を適用できません。また、合計所得金額が3,000万円を超える年は、その年のみ繰越控除ができないので注意しましょう。

参考：国税庁｜No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンのあるマイホームを売却して譲渡損失が生じたときは、譲渡損失をその年のほかの所得から控除できる場合があります。さらに、控除しきれなかった譲渡損失は、翌年以後3年間にわたって繰り越して控除できます。

この特例を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

この特例は、新たなマイホームを購入しなくても適用できます。ただし、旧居を親子や夫婦などの特別な関係の相手に売却した場合や、売却した年の前年または前々年に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」や「軽減税率の特例」などのほかの特例を適用している場合は、この特例を適用できません。

また、合計所得金額が3,000万円を超える年は、その年のみ繰越控除ができないので注意しましょう。

参考：国税庁｜No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）

一戸建て売却が難しいと言われる理由

一戸建ての売却は、マンション売却より難しいといわれています。その理由として、以下のようなことが挙げられます。

それぞれの理由を詳しく解説します。

資産価値の低下が早いため

物件は、築年数の経過とともに資産価値が低下します。資産価値が低下していくスピードは、所有している不動産の耐用年数によって異なります。

一般的なマンションで使用される鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の住宅用建物の耐用年数は47年、木造は22年と定められています。

日本の一戸建ての多くは木造であり、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造のマンションよりも耐用年数が短いため、資産価値の低下が早いのです。

マンションより需要が少ないため　

一戸建ては、マンションよりも需要が少ない傾向があります。東日本不動産流通機構のデータによると、2023年の中古マンションの成約件数は前年を上回って35,987件、中古戸建ては前年を下回って12,871件であったと公表されています。

都心部から離れるため

一戸建てを建てるためには土地が必要となり、一戸建てを都心部で建てる際は費用が高額になりやすい傾向があります。そのため、費用を抑えられる都心部から離れた場所で建築する方が多くいます。

都心部から離れた一戸建てよりも、利便性の高い都心部のマンションの方が、需要が高くなるため、一戸建ての売却はマンション売却より難しいといわれています。

一戸建てを高く売るためのコツ

一戸建てを高く売るためのコツは、以下の3つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

一戸建て売却が得意な不動産会社と契約する

一戸建てを高く売るためには、一戸建ての売却が得意な不動産会社と契約することが大切です。不動産会社によって、得意な物件の種類や立地が異なります。

一戸建ての売却が得意な不動産会社を選ぶことで豊富なノウハウやネットワークを活かせるため、納得のいく価格で売却できる可能性が高くなるでしょう。

多くの不動産会社のなかから一戸建て売却が得意な不動産会社を見つける際は、一括見積もりサイトの「イエカカク」を利用するのがおすすめです。イエカカクでは、査定申し込みフォームに必要事項を入力するだけで、最大6社を手軽に比較できます。

売り出し期間中は不動産会社と頻繁に連絡を取る

一戸建てを少しでも高く売るためには、売り出し期間中に不動産会社と小まめに連絡を取ることが大切です。不動産会社の担当者は複数の売却案件を担当していることが多いため、小まめに連絡を取って少しでも高く売りたい姿勢を見せることで、積極的に売却活動をしてもらえる可能性があります。

不動産会社に任せっきりになるのではなく、不動産会社と協力して売却活動を進めていきましょう。

内覧時に好印象を与えるための準備をする

一戸建てを高く売るためには、内覧時に好印象を与えられるように準備をしておくことが大切です。玄関やリビング、水回りやバルコニーを掃除して清潔にしましょう。

好印象を与えるためにホームステージングを利用する方法もあります。ホームステージングとは、内覧者が理想の暮らしをイメージできるように、インテリアを整えてモデルルームのように仕上げるサービスのことです。

ホームステージングによって第一印象が良くなり、スムーズな成約につながる可能性があります。

一戸建ての一括査定はイエカカクがおすすめ

一戸建てをスムーズに納得のいく価格で売却するためには、複数の不動産会社を比較して一戸建ての売却に強い会社を選ぶことが大切です。複数の不動産会社を比較する際は、一括見積もりサイトの「イエカカク」を利用するのがおすすめです。

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