不動産投資用マンションの売り時｜売却を検討すべきタイミングや売却の流れなど

投資用マンションを保有しており、そろそろ売りたいと考えている人もいるでしょう。投資用マンションを売ることを考えるタイミングは人それぞれですが、重要なのは売り時を逃さないことです。

今回は投資用マンションを保有している人に向け、売却を考えるべきタイミングと売り時について解説します。また、投資用マンションの査定方法や売却までの流れについても紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

投資用マンションの売却を検討すべきタイミング

投資用マンションの売却を検討すべきタイミングにはさまざまな背景が考えられます。ただ、主に以下のようタイミングにあるなら、売却を検討すべきでしょう。

まとまった資金が必要になった場合

子どもの教育資金や自宅のリフォーム、または老後施設に入る費用など、人生にはまとまった資金が必要になる場面があります。

その時には投資用マンションを売却し、必要な用途に充てることを考えましょう。投資用マンションも金融資産の一部です。教育ローンやリフォームローンを組むといった方法もありますが、利息負担を考えなければなりません。

それならばいっそのこと投資用マンションを売却して、資金に充てたほうがいいでしょう。また、残った資金については別の運用方法で増やすなどを検討してみましょう。

物件管理の負担が重くなったと感じた場合

投資用マンションを保有していると、管理費用がかかります。具体的にはマンションの管理費用や修繕積立金などです。特にこれらの費用は入居者がいなくても毎月払わなければなりません。

賃貸管理会社に管理を委託しているなら、委託料の支払いも発生します。場合によってはそれらの費用が家計の負担になることもあるでしょう。

物件を保有している以上、管理費用の支払いは避けられません。家計に負担を与えるほどの影響があるなら、思い切って売却することを考えてみましょう。

空室続きで赤字になった場合

投資用マンションが空室続きで赤字になったときも売却を考えるタイミングです。もちろん空室がでた時点でなんらかの対策は講じているはずですし、日頃から空室リスクへの対策は取っておくものです。

それでも入居者が表れないということは、その投資用マンションに入居しようと思う人がいない、つまり魅力がなくなってしまっているとも言えます。

リフォームをするなどで入居希望者の需要が見込めるならいいのですが、そうでないケースも考えられます。費用対効果を考えたうえで最終的に売却することを決めてもいいでしょう。

メンテナンス費用の負担が重くなった場合

投資用マンションには居住用マンションと同様にメンテナンス費用がかかります。特に大規模修繕費用はかなりのものになるでしょう。最近では資材の高騰におり、大規模修繕費用が高額になるケースが増えています。

メンテナンス費用の負担を重く感じるなら、早めに売却することを考えてみてもいいでしょう。

ローンの返済が厳しくなった場合

投資用マンションを不動産投資ローンで購入し、毎月ローンの返済に追われている人もいるかもしれません。なかには思ったほどの収益が上がらず、ローンの返済が難しくなるケースもあります。

返済が難しくなったからといって、金融機関が返済の猶予を与えてくれることはありません。それどころか、返済できない状態が続くと、最終的には担保となっている投資用マンションを競売にかけられてしまいます。

そのようなことになる前に、経営状況が改善しそうにないなら、売却を考えたほうが賢明です。

税金の支払いができなくなった場合

投資用マンションを保有している場合、固定資産税や都市計画税のほか、投資用マンションの経営によって得た所得に応じた所得税を払わなければなりません。

所得税は一括納付が原則なため、場合によっては納付期限までに資金調達ができない可能性もあります。もちろんその場合は「延納」を利用できますが、延納を利用するには、納税期限までに納める税金の半分以上を納める必要があり、さらに利子税が発生します。

最終的に支払えなくなった場合には、催告状が届き、最終的には財産を押さえられることになってしまいますので、税金の支払いが難しくなりそうだと感じた時にはできるだけ早めに売却することをおすすめします。

投資用マンションの売り時

売却の意思が固まったら、売り時を意識しながら売却活動を行いましょう。

投資用マンションの売り時は以下に当てはまる時です。

金利が低いとき

投資用マンションを購入する際にはローンを利用する人が多いでしょう。そのため、金利の低い時期なら、購入希望者も多く現れる可能性があります。

金利が低いということは、その分利息負担を削減できることにつながります。

短期プライムレートが15年振りに上昇したことから、今後は変動金利が上昇する可能性も否定できません。できれば今のうちに購入したいと考える人が多いでしょう。需要が多ければその分高く売れる可能性もありますので、金利が低い時期は投資用マンションの売り時といえます。

所有期間が5年を超えたタイミング

投資用マンションを売却したことにより利益が出た場合は、譲渡所得となり、所得税の対象になります。

そして譲渡所得は売却した年の1月1日時点の所有期間によって、以下のように分けられています。

さらに、長期譲渡所得と短期譲渡所得では税率が異なるのです。具体的には長期譲渡所得の場合の所得税率は15％ですが、短期譲渡所得の場合は2倍の30％です。

売却後、手元に残るお金を多くしたいと考えるなら、長期譲渡所得の税率が当てはまる時点での売却を考えましょう。

減価償却が終了する前

減価償却とは、投資用マンションの購入費用について法定耐用年数に応じた額を経費に計上できる仕組みです。実際の支出がないにもかかわらず経費に計上できるため、最終的な所得金額を抑える効果が得られます。

しかし、法定耐用年数が過ぎてしまうと減価償却はできません。

具体的な法定耐用年数は、その投資用マンションが木造であれば22年、木骨モルタル造なら20年、鉄骨鉄筋コンクリート造もしくは鉄筋コンクリート造のものなら47年となっており、法定耐用年数が過ぎる前に売却することをおすすめします。

大規模修繕の後

マンションであれば定期的に行われる大規模修繕ですが、大規模修繕を行うことによって外観もきれいになり、マンションの価値も上がります。必然的に入居希望者も多くなるでしょう。

逆に大規模修繕前だと場合によっては修繕費用が足りず、工事を見送ることにもなりかねません。

大規模修繕が終った直後であれば、高い値段で売れる可能性もあります。

価格相場が上がっているとき

不動産市場は経済の動きによって左右されます。そのため相場価格が上がるときもあれば下がるときもあります。

売却するなら、相場価格が上がっている時を狙いましょう。具体的には、購入価格よりも売却価格と家賃収入の累計が多くなったときが、投資用マンションの売り時です。

投資用マンションの査定方法

不動産を売却する際の査定方法にはさまざまなものがありますが、投資用マンションでは一般的に収益還元法が用いられます。

収益還元法とは投資用不動産の価値を評価する方法で、投資用不動産の収益性を重視した方法です。
つまり、売却しようとしている投資用マンションの適正利回りと収益性を使って査定価格を算出するのです。

仮に投資用マンションで得られる年間の家賃収入が200万円あり、築年数や周辺環境などを考慮したうえでの適正な利回りが6％だとすると、その投資用マンションの査定価格は「200万円÷6％」で求められ、約3,300万円になります。

関連記事：マンション売却査定の方法は？流れやポイント・注意点を解説

投資用マンション売却の流れ

投資用マンションの売却の流れは以下のとおりです。

1.査定を依頼する

投資用マンションを売却するには、まず不動産会社に査定を依頼します。査定を行うことにより、その投資用マンションがどのくらいで売れるのかが把握できるからです。

ただ、査定を依頼する際には、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼することを忘れないようにしてください。なぜなら、1社だけだとその査定額が本当に正しいのか判断ができないからです。不動産会社の中には自社と契約してもらいたいがために査定額を高く掲示するところもあります。しかし、そのような不動産会社に売却を任せてしまうと、相場よりも高いためいつまで経っても売れないといった結果を招きかねません。

そのためにも複数の不動産会社に査定を依頼し、比較するようにしましょう。また査定額を掲示された時には必ずその根拠を聞くことも大切です。

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2.不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定価格を比較し、信頼して売却活動を任せられる不動産会社が見つかったら、媒介契約を締結します。
媒介契約を行うことで、不動産会社に売却を依頼できます。

媒介契約には、以下の3種類があり、それぞれで契約内容が異なります。

また、メリットやデメリットもありますので最終的に自分に合った契約方法を選びましょう。

3.販売活動を開始する

媒介契約を締結したら、いよいよ販売開始です。基本的には媒介契約を締結した不動産会社が行いますが、不動産会社に任せきりにするのではなく、定期的に状況を報告してもらうなどコミュニケーションを欠かさないようにしましょう。

投資用マンションということもあり、不動産会社は収益性や入居者の需要、今後の開発契約、節税対策などを考えながら販売活動を行ってくれるでしょう。

また、購入希望者が現れた場合、内覧が行われますので、物件の魅力をしっかりと伝えることも忘れないようにしてください。

4.購入希望者と条件交渉を行う

購入希望者が現れたら、価格交渉や引渡し日などの交渉を行います。特に価格交渉は必ず行われるものだと思っておき、売り出し価格を設定する際にはこれ以上は下げられないという基準も事前に設けておきましょう。

売り出し価格をどのように決めたら分からない場合は、不動産会社の担当者に相談することでアドバイスをもらえます。

5.購入希望者と売買契約を結ぶ

最終的に購入希望者が購入を決めたら、売買契約を締結します。売買契約書は不動産会社が作成してくれますが、内容に見落としがないか事前に確認しておきましょう。

また売買契約締結時には、売買契約書に記載された売却金額に応じた印紙税を納めなければなりません。具体的には印紙税に相当する額の収入印紙を契約書に貼付することで納めます。

契約書への記入および押印も必要です。実印を求められますので、印鑑証明書も合わせて準備しておきましょう。他には、本人確認証明書類や認め印などを持参しておくと安心です。

売買契約を締結したら、買い主から手付金を受け取り、引渡し時に残額を受け取ります。

6.決済・引渡しを行う

売却代金の残額を受け取ったら、物件に関する書類一式と合わせて物件の鍵も渡します。同時に所有権移転登記や、売却代金でローンを完済する場合は抵当権抹消登記を行います。

その際には登録免許税が必要ですので、用意しておきましょう。ただ、所有権移転登記にかかる登録免許税は買い主負担です。

登記手続きを司法書士に依頼する場合は、別途報酬の支払いが発生します。

7.賃貸人の地位継承通知を発行する

投資用マンションを売却した際には、賃貸人の地位継承通知を発行しなければなりません。賃貸人の地位継承通知とは、投資用マンションに入居している人に対し、オーナーが変わったことを知らせる物です。

入居者に対する事前承認は不要で、売却後の通知だけで大丈夫です。

ただし、賃貸人の地位継承通知は新オーナーと旧オーナーの連名で行わなければならない点に注意しておきましょう。

8.確定申告をする

投資用マンションを売却したことにより利益が出た場合は、譲渡所得として所得税および住民税を支払わなければなりません。

収益から経費を引いた最終的な課税所得金額を求め、翌年の確定申告時に必ず申告するようにしましょう。

また、売却によって損失がでた場合、居住用のマンションなら確定申告で損益通算が行えますが、投資用マンションには損益通算が認められていない点も覚えておきましょう。

投資用マンションの売却時に発生する費用・税金

投資用マンションの売却時には以下の費用が発生します。

種類	概要	目安
仲介手数料	仲介してくれた不動産会社に支払う手数料	売却代金×3％＋6万円＋消費税
印紙税	売買契約書に貼付して納める税金	売却代金による
抵当権抹消費用	売却代金でローンを完済した際の抵当権抹消登記に必要な登録免許税および司法書士への報酬	・登録免許税：2,000円 ・司法書士への報酬：2万円程度
消費税	売却した投資用マンションの建物価格にかかる消費税（課税事業者の場合）	建物部分の売却価格による
所得税・住民税	売却によって利益を得た場合に発生する譲渡所得にかかる税金	売却益に応じた税率を乗じて計算された額

投資用マンションの売却にあたっては、まとまった費用がかかります。また、それぞれの費用の支払い時期も異なりますので、いつ、いくら必要なのかを事前に把握し、準備しておきましょう。

投資用マンションの売却ならイエカカクにおまかせ

投資用マンションの売却を考えるタイミングは置かれている状況によって異なります。
また売却の意思が固まったとしても、売り時を意識した売却活動を行うことが大切です。

投資用マンションを売却する際には、不動産会社に査定を依頼する必要がありますが、その際には複数の不動産会社に依頼することを忘れないようにしましょう。

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