マンション売却に使える控除は？かかる税金についてもわかりやすく解説

マンションの売却は、控除や手数料などの知識を持つことで、経済的なメリットを最大化することができます。本記事では、売却時に利用できる控除や必要な手数料について詳しく解説し、これから売却を考えている方にとって有益な情報を提供します。特に、売却後に多くの資金を手元に残したい方や、税負担を軽減したい方には必見の内容です。この記事を読むことで、マンション売却に伴う負担を最小限に抑え、最大限の利益を得るための具体的な方法がわかります。

マンション売却に使える控除は？

マンション売却に使える控除は以下の4つがあります。それぞれの控除について詳しく解説していきます。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、居住用財産を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。たとえば、売却益が3,000万円以下であれば、課税対象がなくなるため、税負担を大幅に軽減できます。

この控除を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

これらの条件を満たすことで、3,000万円特別控除を適用し、マンション売却時の税負担を軽減できます。

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例とは、居住期間が10年以上のマンションを売却した際に、譲渡所得に対する税率が通常よりも低くなる特例です。具体的には、6,000万円以下の部分には14％、6,000万円を超える部分には20％の税率が適用されます。

軽減税率を適用するためには、売却した物件が10年以上所有かつ居住していたものであることが条件です。また、この特例は、3,000万円特別控除と併用することも可能であり、売却益がさらに低くなる場合もあります。これにより、売却時の税負担を大幅に軽減できます。

特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産の買換え特例とは、マンションを売却して新たに居住用財産を購入した場合、売却益に対する課税を次の物件に繰り延べることができる特例です。この特例を適用することで、現在の売却益に対する課税を将来に先送りできるため、税金の支払いを抑えることができます。

この特例を受けるには、売却したマンションが居住用であること、新たに購入した物件も居住用であること、そして買換えが売却の前年から翌年の間に行われることが条件です。また、売却価格が1億円以下であることも要件の一つです。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、マンション売却で発生した損失を他の所得と相殺し、さらに相殺しきれなかった損失を翌年以降の所得と相殺できる特例です。これにより、他の所得から税負担を軽減できるため、経済的な損失を和らげる効果があります。

この特例を適用するためには、売却した物件が自分の居住用であること、さらに、売却前に一定期間以上居住していたことが条件です。また、この特例は、住宅ローンが残っている場合に適用されることが多く、ローン返済を伴う売却で特に有利です。

マンション売却にかかる手数料・費用一覧

マンション売却にかかる手数料や費用の総額は、売却価格や状況によって異なりますが、おおよその目安を知ることで、準備がしやすくなります。一般的に、仲介手数料や印紙税、登記費用、譲渡所得税、住宅ローンの返済手数料、ハウスクリーニング費用、そして引越し費用などが発生します。これらの費用は、合計で売却価格の5～10％程度になることが多いです。

たとえば、売却価格が3,000万円の場合、総額で150万円から300万円程度が費用として見込まれます。この金額は、各費用項目の具体的な条件によって異なり、事前に見積もりを取ることが重要です。

手数料・費用	費用の目安	支払い時期
仲介手数料	売却価格の3%+6万円	売買契約成立時
印紙税	1万円〜３万円	売買契約書作成時
登記費用	1万円〜１０万円	登記手続き時
譲渡所得税	売却益の約２０〜約４０%	翌年の確定申告時
住宅ローンの返済手数料	1万円〜５万円	ローン完成時
ハウスクリーニング費用	3万円〜10万円	引き渡し前
引越し費用	５万円〜１５万円	引き渡し時

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社がマンションの売却を仲介する際に発生する報酬です。売買契約が成立した場合に支払う費用で、売却価格に基づいて計算されます。費用の相場は、通常、売却価格の3％に6万円を加えた金額が上限となります。たとえば、売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料は約96万円となります。支払い時期は、売買契約が成立した後、決済時に一括で支払うのが一般的です。

印紙税

印紙税とは、契約書などの文書に対して課される税金で、マンションの売買契約書にも適用されます。売買契約書に記載される金額に応じて印紙税額が決まります。費用相場の目安として、契約金額が1,000万円超～5,000万円以下の場合、印紙税は1万円です。支払いは契約書作成時に行われ、契約書に印紙を貼り付けて消印をすることで納税が完了します。

契約金額	税額
10万円〜50万円以下	200円
50万円〜100万円以下	500円
100万円〜500万円以下	1,000円
500万円〜1,000万円以下	５,000円
1,000万円〜5,000万円以下	10,000円
5,000万円〜1億円以下	30,000円
1億円〜5億円以下	60,000円
5億円〜10億円以下	160,000円
10億円〜50億円以下	320,000円
50億円〜	480,000円

登記費用

登記費用とは、不動産の所有権や抵当権などの権利関係を法的に明確にするための手続きにかかる費用です。マンション売却時には、抵当権抹消登記や住所変更登記などが必要になる場合があります。費用相場は、抵当権抹消登記が1～2万円程度、住所変更登記が5千円～1万円程度です。これらの費用は、登記手続きが完了する時点で支払います。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、マンション売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。譲渡所得は、売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた金額です。譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以内の場合は39％、5年以上の場合は20％です。税額は翌年の確定申告時に申告し、納付します。3000万円特別控除などの特例が適用される場合、税負担が軽減されることがあります。

住宅ローンの返済手数料

住宅ローンの返済手数料とは、マンション売却に伴って残っている住宅ローンを一括返済する際に発生する手数料です。金融機関によって手数料の額は異なりますが、一般的には1万円から5万円程度です。この手数料は、ローンを完済する時点で支払います。なお、繰上げ返済時にも手数料がかかる場合があります。

ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニング費用とは、マンション売却前に物件を清掃するための費用です。買い手に良い印象を与え、売却をスムーズに進めるためにクリーニングを行うことが一般的です。費用の相場は、1万円から3万円程度で、物件の広さやクリーニングの範囲によって異なります。支払い時期は、クリーニング作業が完了した時点です。

引越し費用

マンション売却後に新しい住居に移る際には、、引っ越し費用がかかります。引っ越し業者に依頼する場合、費用の相場は5万円から15万円程度で、移動距離や荷物の量、時期によって異なります。支払い時期は、通常、引っ越し当日または作業完了後に行います。見積もりを事前に取り、複数の業者を比較することで、費用を抑えることができるでしょう。

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マンションの売却を成功させるためには、適切な控除の活用や手数料の把握が不可欠です。この記事では、3000万円特別控除や10年超の居住用財産の軽減税率など、売却時に利用できる主要な控除について解説しました。また、仲介手数料や印紙税、登記費用などの費用についても詳しく説明し、売却に伴うコストを正確に理解できるようサポートしています。これにより、税負担を軽減し、手元に残る資金を最大化することが可能です。

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