古い家は更地にして売る方がいい？そのまま売却する方がいい？

相続や転居で手に入れた古い家を売却しようとお考えの方は多いのではないでしょうか。「古い家は解体して更地にして売った方が良いのだろうか」「このまま売却した方が良いのだろうか」と迷われている方も少なくありません。実際、更地にして売却するか、建物付きのまま売却するかの判断は、売主にとって重要な決断となります。

本記事では、それぞれの選択肢のメリット・デメリットや、かかる費用、おすすめのケースを詳しく解説します。この記事を読むことで、ご自身の物件に最適な売却方法を見つけることができるでしょう。

古い家の定義

古い家（古家）とは、一般的に建物の経済的価値がほとんどないとみなされる建物のことを指します。明確な定義は存在しませんが、木造建築物の法定耐用年数である22年を超えた木造住宅は、不動産査定上で建物価値がゼロと判断されることが多く、「古家」として扱われる傾向です。

ただし、築年数だけでなく建物の状態も重要な判断基準です。たとえば築30年以上でも適切なメンテナンスがされており、住宅として十分な機能を果たせる場合は、中古住宅として売却することも可能です。一方、築年数が浅くても老朽化が進んでいる、あるいは重大な損傷がある場合は古家として扱われることも。

また、建物の構造や立地条件によっても古家の判断基準は変わってきます。木造住宅よりも耐久性の高い鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は、より長い年数が経過しても建物価値が認められることがあります。建物の価値は、このように複数の要素を総合的に判断して決定されるということを理解しておきましょう。

古い家を更地にして売る方がいいケース

古い家を更地にして売却することが望ましいケースには、以下のような状況です。

これらのケースでは、古い建物を残したまま売却するよりも、更地にしてから売り出す方が、より多くの購入検討者の目に留まり、好条件での売却につながる可能性が高くなります。特に、最寄り駅から徒歩10分圏内や、教育施設・商業施設が充実しているエリアでは、新築住宅用の土地として高い需要が期待できます。

古い家を更地にして売るメリット

古い家を更地にして売るメリットには、主に以下のようなものがあります。

最大の利点は購入検討者の幅が広がることです。建物が建っている場合、その建物を活用したい購入者に限定されますが、更地であれば新築住宅の建築を考える個人買主や、アパート・マンションの建設を検討する不動産業者など、多様な購入検討者の関心を集めることができます。

また、建物がない状態では土地の調査が容易になるため、地盤調査や土壌調査を実施しやすくなります。これにより土地の正確な評価が可能となり、売買契約もスムーズに進みやすくなるでしょう。価格面でも、土地の相場価格が明確なため、価格設定や交渉がしやすいという特徴があります。

古い家を更地にして売るデメリット

古い家を更地にして売るには、デメリットもあります。主なデメリットは以下のとおりです。

最も大きな課題となるのが解体費用の負担です。建物の構造や規模によって数十万円から数百万円の費用が必要で、この初期投資が売主にとって大きな負担となることがあります。

また、更地にすることで住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍程度に増額します。売却までに時間がかかる場合、この税負担は無視できない金額となる可能性があるので注意が必要です。さらに、更地の状態では定期的な草刈りや清掃、不法投棄対策なども必要となり、維持管理のための費用と手間も考慮しなければなりません。

このように、更地にして売却する場合は、かかる費用と手間を十分に検討した上で判断する必要があります。予期せぬ問題の発生リスクも考慮し、慎重に決断することが重要です。

古い家を更地にして売る場合にかかる費用

古い家を更地にする際の費用は、建物の構造や規模、立地条件などによって大きく異なります。以下の表は、一般的な構造別の解体費用の目安です。

構造の種類	坪単価
木造	3～4万円
鉄骨造	4～6万円
RC造（鉄筋コンクリート）	6～8万円

ただし、これらは基本的な坪単価の目安であり、実際の費用は建物の状態や周辺環境によって変動します。また、建物の規模が大きくなるほど1坪あたりの単価は下がる傾向です。

木造

木造住宅の解体は、他の構造と比べて比較的容易で費用も抑えられます。30坪の木造住宅の場合、90万円～120万円程度が一般的な解体費用の目安です。ただし、以下のような条件では追加費用が発生する可能性があります。

特に築年数が古い木造住宅の場合は、アスベストの有無を事前に調査することが重要です。アスベストが発見された場合、除去費用として数十万円の追加費用が必要になることがあります。

鉄骨造

鉄骨造の建物は、木造と比べて解体作業が複雑になるため、費用も高くなります。30坪の鉄骨造住宅の場合、120万円～180万円程度の解体費用を見込んでおきましょう。鉄骨造の解体では、以下の点に注意が必要です。

特に都市部での解体工事では、周辺環境への配慮から作業時間が制限されたり、防音シートの設置が必要になったりすることがあり、その分の追加費用も考慮する必要があります。

RC造（鉄筋コンクリート）

RC造は最も解体費用が高額となる構造です。30坪のRC造建築物の場合、180万円～240万円程度の費用が必要となります。堅固な構造のため、解体作業に時間がかかり、特殊な重機や工具も必要となるためです。RC造の解体における特徴と注意点は、以下のとおりです。

また、RC造の場合は建物の高さや階数によっても費用が大きく変動します。3階建て以上の建物では、さらに割高になる傾向です。

古い家をそのまま売却する方がいいケース

古い家をそのまま売却することが望ましいケースには、以下のような状況があります。

これらのケースでは、建物を解体せずに売却する方が、物件価値を最大限に活かすことができます。特に再建築不可の物件は、一度解体してしまうと新たな建物が建てられなくなるため、建物を残したまま売却することが重要です。

また、古民家や伝統的な日本家屋など、文化的・建築的価値のある建物は、そのままの状態で売却することで、独自の魅力を求める購入者との出会いが期待できます。近年は、古い建物をカフェやゲストハウスにリノベーションするニーズも高まっており、建物の個性を活かした活用方法を提案できることも少なくありません。

解体費用の面でも、地方物件や立地条件があまり良くない物件の場合、解体費用が土地の売却価格に対して割高になることがあります。このような場合は、建物付きのまま売却することで、不要な費用負担を避けることができます。また、賃貸物件やシェアハウスとしての需要が見込める地域では、建物を活かした売却方法を検討することで、より多くの購入検討者の関心を集めることができるでしょう。

古い家をそのまま売却するメリット

古い家をそのまま売却するメリットには、主に以下のようなものがあります。

建物付きのまま売却する最大のメリットは、解体費用がかからないことです。100万円以上かかる可能性のある解体費用を回避できれば、その分を売却価格に反映させることができます。

また、建物が存在することで住宅用地の特例が適用され、固定資産税が更地の最大6分の1まで軽減されます。売却活動が長期化しても税負担を抑えられるため、じっくりと買主を探すことができるでしょう。

古い家をそのまま売却するデメリット

古い家をそのまま売却する主なデメリットは、以下のとおりです。

建物付きでの売却では、建物の老朽化が売却価格に大きく影響します。特に築年数が古い場合、解体を前提とした価格交渉になりやすく、結果的に更地価格から解体費用を引いた金額での売却を余儀なくされることも珍しくありません。

また、古い建物が建っているという状態自体が、購入検討者の数を減らす要因となります。特に金融機関の融資審査が通りにくくなる可能性もあり、資金力のある買主に限定されてしまう傾向です。

さらに、売却までの期間は建物の管理を継続する必要があり、火災保険料や修繕費用、清掃費用などの支出が発生します。老朽化が進んだ建物の場合、近隣への配慮から予防的な修繕が必要になることもあるでしょう。

このように、古い家をそのまま売却する場合は、解体費用は不要になるものの、売却価格や売却期間に影響が出る可能性があることを考慮して判断する必要があります。

古い家の取り扱いに迷ったら不動産会社に相談！

古い家を更地にして売るか、建物付きのまま売却するかの判断は、専門的な知識と経験が必要な重要な決断です。以下のような場合は、特に不動産会社への相談をおすすめします。

不動産会社に相談することで、以下のような専門的なアドバイスを得ることができます。

なお、より正確な判断を行うために、複数の不動産会社に相談することをおすすめします。各社の意見や査定額を比較することで、より適切な判断が可能になるでしょう。

古い家・土地の売却ならイエカカクがおすすめ

古い家や土地の売却方法について、更地にして売るか、建物付きのまま売却するかは、物件の状況や立地条件、市場環境など、さまざまな要素を総合的に判断する必要があります。この判断を適切に行うためには、専門家の意見を参考にすることが重要です。そこでおすすめなのが、イエカカクの一括査定サービスです。

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