35年ローンで買った家を途中で売るのは可能？ローン途中の家を売却する方法

35年ローンで家を購入したものの、途中で売却を考えているという方は少なくありません。ライフスタイルの変化や経済状況の変動により、当初の計画を見直す必要が出てくることもあるでしょう。本記事では、35年ローンで購入した家を返済途中で売却する場合の可能性や手順、注意点について詳しく解説します。また、ローン完済が難しい場合の対処法についても触れ、さまざまな状況に対応できる情報をお伝えします。

35年ローンで買った家を返済途中で売るのは可能か

35年ローンで購入した家を、返済途中で売却することは可能です。多くの人が住宅ローンを完済する前に家を売却しており、決して珍しいことではありません。

ただし、売却の際には金融機関の抵当権抹消手続きが必要です。

抵当権とは、借り手が返済不能になった場合に備えて、貸し手（金融機関）が物件の差し押さえを可能にするために設定する権利です。

この権利があると、自由に家を売却できません。家を売却する際は抵当権を抹消しなければならず、そのために住宅ローンの残債を全額返済する必要があります。

しかし、必ずしも手元の自己資金で完済する必要はありません。不動産の引き渡し時に買主から受け取る売買代金で完済するのが一般的です。

ローン途中の家を売る際の流れ

住宅ローンの返済途中で家を売る際の流れは、以下の通りです。

それぞれについて解説します。

➀ローン残高を確認する

家を売却する際の最初のステップは、現在のローン残高を正確に把握することです。なぜなら、売買代金がローン残高を下回る（オーバーローン）と、自己資金も含めてローンを返済する必要があるからです。資金繰りを明確にするためにも、まずは正確なローン残高を確認しましょう。

ローン残高の確認方法は4つあります。

返済予定表とは、住宅ローンの借入時に発行される書類で、返済日や返済額、残高の推移が記載されています。残高証明書とは、金融機関から年に一度郵送される書類です。通常10月下旬頃に送付され、年末時点の残高を確認できます。

上記書類がない場合は、住宅ローンを組んでいる金融機関のウェブサイトや窓口で確認しましょう。

ローン残高は毎月変動するため、最新の情報を基に計画を立てることが重要です。また、確認時点での残高だけでなく、売却完了までの予定返済額も考慮に入れることで、より正確な手残り金額を把握できます。

➁家の売り出し価格を決定する

住宅ローンの残高を把握して、売却時の目線が決まった後は、不動産会社に家の査定を依頼して、売り出し価格を設定しましょう。

売り出し価格とは、売却を始める際に設定する価格です。不動産会社による査定価格を参考にして、最終的には売主自身で売り出し価格を決定します。

ただし、中古不動産は買主による価格交渉などもあるため、必ずしも売り出し価格で売れるとは限りません。最終的にいくらで売却したいのかを踏まえて、不動産会社と相談しながら決定することをおすすめします。

なお、査定は複数の不動産会社に依頼しましょう。査定では、物件の立地、築年数、面積、設備の状態などが見られますが、不動産会社によって評価は異なります。一社だけの査定では、価格が適正かどうかの判断ができないため、相場価格から乖離した売り出し価格を設定してしまう恐れがあります。

相場よりも高過ぎる価格をつけると、買い手がつかず売却が長引くことも。一方で安過ぎると、本来得られるはずの利益を逃す恐れがあります。

また、市場動向にも注意を払う必要があります。不動産市場は常に変動しているため、近隣の売り出し物件や成約物件を参考にして価格を設定しましょう。

③売り先行か買い先行か検討する

ローン残高や自己資金の額、今後のスケジュールなどを踏まえて、「売り先行」か「買い先行」かを検討しましょう。

現在の家を売却してから次の住まいを購入することを「売り先行」、新しい住まいを先に購入してから現在の家を売却することを「買い先行」と呼びます。

それぞれのメリットとデメリットは、以下の通りです。

	メリット	デメリット
売り先行	・資金の見通しが立てやすい ・売却代金を新居の住宅ローンに充てられる ・ローン返済の負担がなくなる	・仮住まいが必要になる ・引越しを2回行う可能性がある ・売れる見通しが立ってからでないと新居を購入できない
買い先行	・理想の物件を逃さず購入できる ・引越しを1回で済ませられる	・二重ローンのリスクがある ・新居購入の資金調達が課題となる ・今の家が売れるまでの期間、資金的な負担が大きい

売り先行のメリットは、資金の見通しが立てやすい点です。現在の家を売却することで、手元に入る金額が確定し、次の住居購入のための予算が明確になります。また、現在のローンを完済できるため、財務的な負担が軽減されます。

一方、デメリットは、仮住まいを確保する必要があることです。引越しを2回行う必要性が生じ、時間と費用の面で負担が増えます。

買い先行のメリットは、理想の物件を逃さず購入できることです。気に入った物件がすぐに見つかった場合、迅速に対応できます。また、引越しを1回で済ませられるため、時間と労力を節約できます。

しかし、二重ローンのリスクは大きなデメリットです。新居のローンを組みながら、現在のローンも返済し続ける必要があるため、家計の負担が大きくなります。また、現在の家が長期間売れない場合、二重ローンの状態も長引きます。

引き渡し猶予などの特約を設けて、売却と購入を同タイミングで行う方法もあるため、まずは不動産会社に相談して最適な方法を選択しましょう。

④抵当権抹消の手続きをする

住宅ローンを組んでいる不動産を売却する際は、事前に金融機関の承諾を得る必要があります。

不動産の売買契約完了後に、決定した引渡し日を金融機関に伝え、抵当権抹消書類を発行してもらいましょう。

なお、抵当権抹消書類の発行や金融機関による準備など、一連の手続きにかかる期間は、概ね2週間〜1ヶ月ほどです。手続きが遅れ、契約書に定めた引渡し日までに引渡しができないと違約となる恐れがあるため、不動産会社や司法書士のアナウンスに沿って手続きを進めましょう。

⑤家を売却してローンを完済する

住宅ローンの完済は、事前に行う必要はありません。不動産の引き渡し時に買主から受領する売買代金を完済資金に充てるのが一般的です。この取引方法を「同時抹消」と呼びます。

具体的な流れは、以下の通りです。

引渡し当日に売主が行うことはあまり多くありません。金融機関や司法書士の指示に従い、手続きを進めましょう。

売却してもローン完済できない場合の対処法

売買価格が住宅ローン残高を下回っており、自己資金を入れても住宅ローンの完済が難しい場合は、以下の対処法があります。

それぞれについて解説します。

任意売却する

任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローンを全額返済できない状況で、金融機関の合意を得て行う売却方法です。債務者自身が主導権を持って売却を進められるため、自己破産や競売などの法的手続きを避けられます。

ただし、住宅ローンの返済が免除される訳ではありません。金融機関と協議の上、生活に支障がない範囲で毎月の返済額を決定し、分割で返済していく方法が一般的です

任意売却の具体的な手順は、以下の通りです。

任意売却で注意しなければならないのは、金融機関との綿密なコミュニケーションが必要になることです。返済計画や売却条件について、金融機関と十分に話し合う必要があるため、任意売却の経験が豊富な不動産会社に依頼しましょう。

住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、現在住んでいる家の住宅ローンの残債と新居の購入資金をまとめて借り入れるローンです。売却代金だけでは完済できない住宅ローンの残債をカバーしつつ、新居の購入資金も一括で調達できます。

住み替えローンを利用するメリットは、以下の通りです。

住み替えローンを利用することで、残債があっても新居を購入できるほか、売却と購入を同時に進められるため、仮住まいの必要がありません。住み替えにかかる諸費用を抑えられるでしょう。

住み替えローンを利用する際の流れは、以下の通りです。

注意しなければならない点は、以下の通りです。

住み替えローンは通常の住宅ローンと比べて、取り扱っている金融機関が限られるほか、審査が厳しい傾向にあります。返済計画や金融機関の選定は不動産会社と連携しながら進めましょう。

また、住み替えローンの条件として、売却と購入の決済日を同日にする必要があります。スケジュールがタイトになるため、日程調整などを含めて、しっかりとサポートしてくれる不動産会社を見つけることが重要です。

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35年ローンで購入した家を返済途中で売却することは可能です。ただし、住宅ローン残高を踏まえて、適正な価格設定で売り出す必要があります。

また、任意売却や住み替えローンなど、通常の方法とは異なる手段を取るとき、経験豊富な不動産会社によるサポートが欠かせません。

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