不動産売却時の税金対策には何がある？特例や特別控除も紹介

不動産を売却するとき、場合によっては多額の税金がかかります。あらかじめ考慮しておかないと、あとから税金に負担に苦しむことになるかもしれません。

この記事では、不動産売却時にかかる税金の種類や税金対策のやり方について詳しく解説します。売却に備えて、どうすれば税額を抑えることができるのか知っておきましょう。

不動産売却で発生する税金の種類

まずは、不動産売却ではどのような税金がかかるのか確認しておきましょう。おもに以下の3つです。

それぞれどんな税金なのか、どうやって税額が決まるのか解説します。

印紙税

印紙税は、契約書や領収書などの書類にかかる税金です。納付すべき金額は、契約金額に応じて法律で決まっています。納税額分の収入印紙を書類に貼り付けることで納付済みとみなされます。

不動産売却の場合は、その物件の売却価格に応じて、以下の金額を不動産売買契約書に貼付します。

契約金額	税額	軽減後の税額
1万円未満	非課税	非課税
10万円以下	200円	200円
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1,000円	500円
100万円超500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円
5億円超10億円以下	20万円	16万円
10億円超50億円以下	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

出典:国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

2027年3月31日までは税額の軽減措置があるため、上の表でいうと右側の税額が適用されます。

登録免許税

登録免許税は登記にかかる税金です。登記の手続きは司法書士に依頼するのが一般的ですが、その際に実費として請求されることが多いです。不動産の売却にあたって登記を行った場合には、以下のような税率で課税されます。

【所有権移転登記の登録免許税】

内容	税率	軽減税率
土地【売買】	不動産の価額×2％	2026年3月31日までは1.5％
建物【売買または競売】	不動産の価額×2％	2027年3月31日までは0.3％

出典：国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表

印紙税同様、期間限定の軽減措置があります。建物については、特定認定長期優良住宅や認定低炭素住宅、特定の増改築等がされた家屋など一定の条件を満たした場合はさらに税率が軽減され、0.1～0.2％になる特例があります。

なお、売却にあたり住宅ローンを完済した場合は、抵当権抹消登記も行います。その際の税額は以下のとおりです。

【抵当権抹消登記の登録免許税】

1物件あたり1,000円（土地1物件＋建物1物件なら合計2,000円必要）

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。一般的には「譲渡所得税」と呼ばれていますが、正確には所得税、復興特別所得税、住民税として課税されます。

税額は「譲渡所得×所定の税率」で算出されます。譲渡所得は以下の式をもとに計算します。

課税譲渡所得金額　＝　譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）

簡単に言うと、不動産をいくらで売ったか、いくらで手に入れたか、税額を軽減できる条件にあてはまるかの3つがポイントです。

なお、譲渡所得の税率は、その不動産を所有していた期間によって変わります。

売った年の1月1日時点での所有期間が5年以下	短期譲渡所得：20.315％ （所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％）
売った年の1月1日時点での所有期間が5年超	長期譲渡所得：39.63％ （所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％）

売った年の1月1日時点での所有期間が10年超のマイホームを売却する場合は、以下の軽減税率が適用されます。

6,000万円までの部分	14.21％ （所得税10％、復興特別所得税0.21％、住民税4％）
6,000万円を超える部分	20.315％ （所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％）

不動産の売却で税金が発生しないケース

前述の印紙税や登録免許税は、不動産を売却したらほぼ確実に発生する税金です。

しかし譲渡所得税は、売却して利益が出ない場合は発生しません。利益が出そうな場合でも、控除や特例など税額を軽減させるための措置を利用することで、納税義務が発生せずに済むケースもあります。

控除や特例については後述しますが、条件にあてはまれば税額を大幅に抑えられる可能性があります。必ず確認し、売却した翌年の確定申告の際に忘れずに申告するようにしましょう。

不動産の売却時の税金対策

不動産を売却するにあたって知っておきたい税金対策を4つ紹介します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

取得費のわかる資料を用意する

意外かもしれませんが、売却しようとしている不動産をいくらで手に入れたか（取得費）がわかる資料を用意することが節税につながります。

前述のとおり、譲渡所得は、売却価格から取得費などのコストを差し引いた金額が課税対象になります。取得費を証明できる資料を用意して漏らさず申告すれば、その分差し引ける金額が大きくなり、税金を安く抑えられます。

おもな取得費としては、たとえば購入代金や購入時に不動産会社に支払った仲介手数料などが挙げられます。購入時の売買契約書や領収書を用意するのが確実ですが、ない場合は通帳の入出金記録などが認められられる場合もあります（税務署に要確認）。

売却時に発生する諸経費も計上する

売却時に発生する諸経費は、譲渡費用として計上できます。譲渡費用は前述の取得費同様、譲渡所得の金額から差し引くことができるため、契約書や領収書を大切に保管しておきましょう。

譲渡費用として認められるのは、たとえば以下のような費用です。

上記以外でも「土地や建物を売るためにかかったお金」があれば漏らさず申告するようにしましょう。

ふるさと納税を利用する

ふるさと納税は、自分が住んでいるところ以外の自治体に納税（寄付）ができる制度です。ふるさと納税した金額のうち2,000円を超える部分は、所得税と住民税から控除されます。また、納税先によっては、納税額に応じた返礼品を用意しているケースがあります。

ふるさと納税ができる金額には上限がありますが、所得が高い人ほど上限が上がる仕組みになっています。つまり、不動産の売却によって所得が上がった年は、例年よりたくさんふるさと納税できることになります。

ふるさと納税の返礼品は、米や肉、海産物などの食材やティッシュペーパーなどの日用品、家具家電や旅行体験までさまざまです。税金の控除を受けながら、これらの返礼品も手にできるため、上限をよく確認したうえで検討してみるとよいでしょう。

税金の特例や特別控除を利用する

譲渡所得税の計算にあたり、一定の条件を満たす場合は、税金の特例や特別控除を利用できることがあります。これらの軽減措置を利用すれば、通常よりも税額を抑えられます。

不動産売却時に利用できる特例や特別控除には、以下のような種類があります。

マイホームの買い換え特例

マイホームの買い換え特例（特定の居住用財産の買換えの特例）は、一定の条件を満たすマイホームを売って新たなマイホームを手に入れた場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられるという特例です。

【適用条件の例】

この特例の適用条件は、かなり細かく決まっています。すべての条件を満たさないと利用できないので注意しましょう。他の特例などとの併用ができない場合もあります。

マイホームの3,000万円特別控除

マイホームを売った場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）があります。条件に該当した場合、譲渡で得た利益が3,000万円以下なら税金がかからなくなるので、かなり大きな軽減措置といえます。

【適用条件の例】

この特例を利用するためだけに入居した家屋や、仮住まい、別荘などでは認められません。また、住宅ローン控除の併用ができないため要注意です。

空き家の3,000万円特別控除

相続や遺贈によって手に入れた空き家を売る場合、最高3,000万円まで控除を受けられる特例（「相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」）もあります。たとえば1人暮らしをしていた親が亡くなって家が遺ったときなどに対象になる可能性があります。

【適用条件の例】

なお、この特例は空き家の発生を抑制するための特例措置として実施されているものであり、2027年12月31日までの時限的な措置とされています（2024年8月現在）。

低未利用土地の100万円特別控除

「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」は、都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下（一定の場合は800万円以下）で売った場合に、譲渡所得から100万円を控除できる特例です。

【適用条件の例】

この特例も時限的な措置とされていて、2025年12月31日までに売った場合に対象になります（2024年8月時点）。

特定事業用資産の買い換え特例

事務所や店舗、工場など事業用の土地や建物を譲渡した場合は「事業用資産の買換えの特例」の対象になる可能性があります。この特例を利用すると、譲渡で得た利益のうち一部に対する課税を将来に繰り延べることができます。

【適用条件】

条件が細かく定められていて、不動産の所在地などによってどれくらい課税されるか（課税割合）が変わってくる場合があります。税務署や税理士に確認しながら進めるとよいでしょう。

相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例

相続または遺贈によって手に入れた土地や建物を売った場合は、相続税額のうち一定金額を「取得費」として加算できます。取得費が多いほど譲渡所得が少なくなり、税額が抑えられます。

取得費としていくら加算できるかは、以下のような式で計算します。

取得費に加算する相続税額 ＝ 相続税額 × 売った不動産の相続税評価額 ÷ 相続した財産全体の価額

【適用条件】

この特例には期限があるので、相続が発生したら早めに検討して対処するのがおすすめです。

平成21年および平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除

平成21年（2009年）に取得した国内の土地を2015年以降に譲渡した場合、または平成22年（2010年）に取得した土地等を2016年以降に譲渡した場合、譲渡所得から最高1,000万円を控除できます。

なぜ2009年または2010年だけなのかというと、この特例は、リーマンショック後の景気対策として導入された経緯があるからです。

【適用条件】

不動産売却で譲渡損失が発生した場合の対処法

不動産を売って損失が発生した場合は、損益通算または繰越控除を行うことで税額を抑えられます。それぞれどのようなもので、なぜ節税になるのか解説します。

確定申告で損益通算を行う

損益通算とは、損失分を他の所得などと合算したうえで税額を計算することを指します。たとえば損失が100万円、給与所得が500万円なら、合算して400万円が課税対象になります。損益通算せずに500万円に課税される場合に比べて、所得税や住民税の税額を押さえられます。

不動産の譲渡においては、通常は損益通算ができません。しかし、長期譲渡所得（所有期間5年超）に該当する場合でマイホームを譲渡したときの譲渡損失については、例外的に損益通算が可能となっています。

確定申告で繰越控除を行う

繰越控除も、損益通算と同じように、損失が出た場合に負担を軽減できる仕組みです。

損益通算は同年中の所得と損失を合算して計算を行うものですが、繰越控除は損益通算をしても引ききれなかった損失分を翌年以後3年間にわたって繰り越して控除できるものです。大きな損失が出た場合には、翌年以降の所得からも差し引けると覚えておきましょう。

損益通算も繰越控除も、利用するには売った翌年に確定申告が必要です。

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不動産を売却すると、印紙税や登録免許税、譲渡所得税などの税金がかかる可能性があります。売却価格によって税額が変わるため、事前に確認しておくのがおすすめです。特別控除や特例などを活用することで税額を抑えられることもあります。

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