土地売却における解体費用はいくら？相場や注意点をわかりやすく解説

建物の建っている土地を売りたい場合、更地にすべきかどうか、解体にはいくらかかるのか気になる方もいるでしょう。解体費用は建物の構造や坪数によって異なりますが、少なくとも100万円はかかるのが一般的です。

この記事では建物の構造別の解体費用の相場、建物を解体してから売るべきかの判断基準、更地にする場合の税金面の注意点などを詳しく解説します。建物の建っている土地を売りたい方は、ぜひ参考にしてください。

土地売却における解体費用はいくら？

土地を売却する場合の建物の解体費用の相場は、建物の構造と坪数によって変わります。以下は、構造別の解体費用の平均的な坪単価です。

構造の種類	坪単価
木造	3万円～5万円
軽量鉄骨造	3.5万円～5万円
重量鉄骨造	4.5万円～6万円
RC造（鉄筋コンクリート）	6万円～8万円

木造

木造建物の解体費用は、一般的に坪単価3万円～5万円が相場となっています。建物の状態や立地条件によって費用は変動しますが、一般的な木造住宅の解体費用は以下のとおりです。

建物の広さ	解体費用の目安
30坪	90万円～150万円
40坪	120万円～200万円
50坪	150万円～250万円

ただし、付帯物が多い場合は解体費用が高くなる可能性があります。床面積80㎡以上の建物は建設リサイクル法に基づく分別解体が必要となるため、手間と時間がかかるためです。

また、重機が入りづらい立地の場合も費用が上がります。例えば、狭い路地や傾斜地、密集した住宅街などでは大型重機の使用が制限され、手作業での解体が必要となるため費用がかさむのです。

このような条件下では、解体業者との綿密な打ち合わせが重要になってきます。

軽量鉄骨造

軽量鉄骨造は鋼材の厚みが6mm未満の鉄骨を使用した建物で、主に住宅やアパートなどに使用されています。解体費用の坪単価は3.5万円～5万円が一般的な相場となっています。建物の広さによる一般的な解体費用は以下のとおりです。

建物の広さ	解体費用の目安
30坪	105万円～150万円
40坪	140万円～200万円
50坪	175万円～250万円

軽量鉄骨造の解体工事では、主に鉄骨切断カッター工法やガス切断工法を使用します。鉄骨切断カッター工法は重機の先端に特殊なカッターを取り付けて効率的に解体を進めますが、狭小地ではガス切断工法を選択する場合もあります。

軽量鉄骨造は比較的薄い鋼材を使用しているため切断が容易で、重量鉄骨造と比べて解体作業も効率的に進められます。ただし、建物の状態や付帯設備の有無、アスベストの使用状況などによって費用が変動する可能性に注意が必要です。

重量鉄骨造

重量鉄骨造は鋼材の厚みが6mm以上の鉄骨を使用した建物で、高い耐久性と強度を持つ構造です。解体費用の坪単価は4.5万円～6万円が一般的な相場となっています。建物の広さによる標準的な解体費用は以下のとおりです。

建物の広さ	解体費用の目安
30坪	135万円～180万円
40坪	180万円～240万円
50坪	225万円～300万円

重量鉄骨造の解体工事でも鉄骨切断カッター工法やガス切断工法を使用しますが、軽量鉄骨造と比べてより強力な重機や専門的な技術が必要となります。鋼材が厚く重いため、解体時の振動や騒音も大きくなる傾向があり、周辺環境への配慮が特に重要です。

RC造（鉄筋コンクリート）

RC造（鉄筋コンクリート）の建物は堅牢な構造から解体費用が比較的高額となり、坪単価は6万円～8万円が一般的な相場です。建物の広さによる標準的な解体費用は以下のとおりです。

建物の広さ	解体費用の目安
30坪	180万円～240万円
40坪	240万円～320万円
50坪	300万円～400万円

RC造（鉄筋コンクリート）の解体工法は建物の規模や立地条件によって選択します。高層建築物の場合はクレーンで重機を屋上に設置して上階から解体を進める「階上解体」を、比較的低層の建物では地上から解体する「地上解体」が一般的です。

具体的な工法としては振動や騒音が少ない圧砕機工法、汎用性の高いブレーカー工法、高所作業のリスクを軽減できる転倒工法などがあります。工法の選択は周辺環境や建物の状況を考慮して決定することが重要です。

土地売却において解体はするべき？

これまでの内容から、建物の解体には高額な費用がかかることがわかりました。土地を売却するためにはこのような費用を負担してでも解体をすべきでしょうか。ここでは、その判断基準について解説します。

解体した方が良いケース

土地売却において、以下のようなケースでは建物を解体して更地にすることをおすすめします。

売却を急いでいる場合は更地のほうが購入検討者の幅が広がり、スムーズな売却が期待できます。建物付きの場合、建物の調査や価値査定に時間がかかってしまうでしょう。

建物の老朽化が激しい場合や、旧耐震基準の建物のように現行の安全基準を満たしていない場合は、売却後にトラブルに発展する可能性も考えられます。解体費用を差し引いても更地で売却したほうが高値で売れる可能性が高いでしょう。

立地条件に課題がある物件は、更地にしたほうが売却しやすくなると考えられます。また、現代のライフスタイルに合わない間取りや設備は、物件の魅力を低下させます。このような場合、更地にして買主が自由に建築計画を立てられる状態にしたほうが良いでしょう。

解体しない方が良いケース

土地売却において、以下のようなケースでは建物を解体せずに売却したほうが良いでしょう。

立地条件が良い土地、特に駅の近くや人気エリアの場合は、建物付きのままでも十分な売却価格が見込めます。むしろ、解体費用をかけてしまうと利益が減少する可能性があるため、現状のままでの売却を検討しましょう。

また、築年数が10年以内の比較的新しい建物の場合、大規模なリフォームをせずに居住可能な状態であるケースが多く、建物としての価値も十分残っています。このような場合、解体せずに売却すると建物の価値も含めた適正価格での取引が期待できます。

再建築ができない土地の場合は、特に慎重な判断が必要です。例えば、建築基準法の接道義務を満たしていない土地では、一度建物を解体すると二度と建物が建てられなくなる可能性があります。このような場合、現存する建物をそのまま活かしたほうが土地の価値の維持につながります。

不動産会社の買い取りを検討している場合も、建物の解体は不要です。ただし、買い取りは仲介に比べて価格が低くなる傾向があります。そのため、売却を急いでいる場合に適した方法といえます。

建物を解体して土地売却を行う際の注意点

土地を売却して利益を得ると、譲渡所得税が発生します。また、建物を解体して土地が更地になると、固定資産税が上がります。そのため、税負担を軽減する観点から、以下の点に注意が必要です。

固定資産税が上がる可能性がある

建物を解体して更地にする際は、固定資産税の上昇に注意が必要です。建物付きの土地には「住宅用地の特例」が適用され、200㎡以下の小規模住宅用地では固定資産税が通常の1/6に、200㎡を超える一般住宅用地では1/3に軽減されています。

しかし、建物を解体して更地になると、この特例が適用されなくなるため、固定資産税が大幅に上昇する可能性があるのです。都市計画税についても同様に、特例の適用外となって税負担が増加します。

このような税負担の増加を最小限に抑えるためには、解体のタイミングを慎重に検討することが重要です。固定資産税は毎年1月1日時点の土地の状態によって判断されるため、年明け以降に解体工事を実施するとその年の税負担を軽減できます。売却までの期間が長引く可能性がある場合は、特にこの点に注意しましょう。

3,000万円特別控除には適用期限がある

建物を取り壊して土地を売却する場合、解体費用は譲渡費用として経費に計上できます。さらに、居住用財産を売却する場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けられる可能性があります。

この特別控除を利用すると譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、譲渡所得税がかからなくなるケースがほとんどです。ただし、適用を受けるためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

なお、確定申告は売却した年の翌年の2月16日から3月15日までの期間に行います。

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土地売却における解体費用では建物の種類や構造、解体方法によって費用は大きく変わるため、事前にしっかりと見積もりを取ることが大切です。また、解体する時期や売却方法によって、税金や控除額も変わってきます。

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