マンション売却時の減価償却費とは？計算方法もわかりやすく解説

マンションの売却で利益が出た場合、譲渡所得の計算で「減価償却費」が必要になります。減価償却といわれても、なじみがなくてどのようなものかわからない人も多いのではないでしょうか。

この記事では減価償却の意味や、マンション売却時に必要となる理由、計算方法などについてくわしく解説します。マンション売却を検討している人は減価償却について理解を深め、有利な売却を実現しましょう。

マンション売却時の減価償却費とは

減価償却とは建物や車両といった固定資産の価値が経年により減少していくことを考慮した、会計上の手続きです。対象となる固定資産の取得価額を、その耐用年数に応じて少しずつ費用として計上していきます。減価償却の本来の目的は高額な資産の購入費を分割して計上して、費用と収益の関係をわかりやすくすることです。

しかし、自宅マンションを売却した際の減価償却は、事業経費を計上する減価償却とは目的が異なります。マンションの売却で利益が出た場合の税金の計算では、売却価額から購入価額や購入時の経費を差し引いて譲渡所得を求めます。ただし、購入価額をそのまま差し引けるのではなく、マンションの所有期間分の価値の減少を減価償却によって反映させるのです。

マンション売却時の減価償却の対象

マンション売却時の減価償却の対象は、建物部分のみです。土地は経年劣化しないと考えられるため、減価償却の対象外となります。

建物部分の取得価額は、マンションの購入価格から土地代相当分を差し引いた金額になります。この建物部分の取得価額をもとに、減価償却費が計算されます。

マンション売却時に減価償却が必要な理由

減価償却は基本的に事業用の固定資産を対象にした会計上の手続きであるため、個人が自宅マンションを所有している期間中には計算する必要はありません。

減価償却費は、マンション売却に伴う税金の計算で必要となります。マンションを売却した際に売却益（譲渡益）が生じると、譲渡所得に対して所得税と住民税がかかります。

譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却価額） － 取得費 － 譲渡費用（仲介手数料など売却に要した費用）

この計算式の取得費とはマンションの購入価額そのものではなく、購入価額から減価償却費を差し引いた額です。つまり、取得費を求めるために、減価償却費の計算が必要となるわけです。

譲渡所得が高いほど、かかる所得税と住民税も高くなります。よって、マンションの購入価額から差し引かれる減価償却費は少ないほうが、マンション売却にかかる税金を抑えることになるのです。

マンション売却によって譲渡所得が発生する場合、確定申告によって所得税および住民税を納税しなければなりません。また、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」などによって、税金が0円になったとしても確定申告は必要です。

減価償却の計算に必要な項目

減価償却を計算する場合、以下の項目が必要です。

それぞれについて解説していきます。

建物の購入費用

減価償却費を計算する上で、ベースとなるのが「建物の取得費」です。マンションの取得費は、マンションを購入した際に支払った費用全体を指します。具体的には、物件本体の価額だけでなく、購入にかかる以下のような諸費用も含まれます。

これらの費用は、物件購入時に支払った領収書や契約書などで確認できますので、大切に保管しておきましょう。

ただし、マンション購入価額全体が減価償却の対象となるわけではありません。土地部分は減価償却の対象外となるため、マンション全体の購入費用から土地の部分を差し引いた金額が、減価償却の対象となります。

マンションの購入費用の調べ方

マンションの建物部分の価額は、まず売買契約書を確認してみましょう。売買契約書には通常、土地代金と建物代金が分けて記載されています。売買契約書に土地と建物の代金が記載されていない場合、以下のような方法で求められます。

【消費税から計算する方法】
消費税が課税されているのは建物部分のみであるため、支払った消費税額を購入時の税率で割ると建物の価額を算出できます。例えば、消費税250万円を支払い、購入時の税率が8%だった場合、250万円÷8% =3,125万円が建物価額となります。

【固定資産税評価額を参考にする】
土地と建物の固定資産税評価額の土地分と建物分の割合を購入代金に当てはめ、購入代金の建物分を計算する方法もあります。例えば、固定資産税評価額の土地の分が2,000万円、建物分が500万円だとします。この場合の土地と建物の評価額比は、「4:1」です。よって、購入代金が3,000万円の場合、建物分は600万円と計算できます。

【建物の標準的な建築価額表から求める】
国税庁が公開している「建物の標準的な建築価額表」を使用し、建築年と構造に基づいて1㎡あたりの単価を特定し、建物面積を乗じて算出するのも一つの方法です。例えば、建築年が平成12年の鉄筋コンクリート造では1㎡あたり182.6千円が建築単価として設定されています。建物面積が100㎡だとすると、建物代金は1,826万円と計算できます。

償却率

償却率とは、1年あたりの減価償却費を算出するための割合です。減価償却費の計算では、建物の構造や種類によって、法定耐用年数と償却率が定められています。自宅用マンションのように事業に使われていなかった場合、建物の耐用年数の1.5倍の年数（1年未満の端数は切り捨て）に対応する旧定額法の償却率を用いる仕組みです。事業用と非事業用の建物の償却率（新定額法）と耐用年数は、以下のとおりです。

	事業用		非事業用
	耐用年数	償却率	耐用年数	償却率
鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造	47年	0.022	70年	0.015
れんが造、石造またはブロック造	38年	0.027	57年	0.018
金属造（骨格材の厚さ4mm超）	34年	0.030	51年	0.020
金属造（骨格材の厚さ3mm超4mm以下）	27年	0.037	40年	0.025
金属造（骨格材の厚さ3mm以下）	19年	0.053	28年	0.036
木造または合成樹脂造	22年	0.046	33年	0.031
木骨モルタル造	20年	0.050	30年	0.034

これらの償却率を用いて、建物の構造に応じた減価償却費を計算できます。

経過年数

減価償却費の計算に必要な経過年数とは築年数ではなく、マンションを取得してから売却するまでの所有期間を指します。

新築マンションを購入し、そのまま売却する場合は経過年数イコール所有期間となります。しかし、中古マンションを購入した場合は、築年数と経過年数が異なるので注意が必要です。

経過年数の計算では6ヵ月以上の端数が出た場合は切り上げて1年と計算し、6ヵ月未満の端数が出た場合は切り捨てます。

例えば、2020年4月にマンションを取得し、2023年10月に売却した場合、所有期間は3年6ヵ月になり、経過年数は4年です。

減価償却費の計算では経過年数に応じた償却率を用いるため、正確な経過年数を把握する必要があります。

マンション売却時の減価償却費用の計算方法

ここでは、マンション売却時の減価償却費の具体的な計算方法を、居住用と事業用に分けて紹介します。

居住用のマンションの場合

居住用のマンションを売却した場合の減価償却費の計算式は、以下のとおりです。

減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率× 経過年数

なお、減価償却費には上限があり、建物の取得価額の95％までとなっています。

以下のような物件の減価償却費を計算してみましょう。

この条件の場合、償却率は0.015、経過年数は23年です。この数字を計算式の各項目に当てはめると、以下のようになります。

減価償却費＝5,000万円×0.9×0.015× 23年＝1,552.5万円

この減価償却費を取得費から差し引くと、売却の時点での正しい取得費となります。

事業用のマンションの場合

賃貸のような事業用のマンションの減価償却費は、平成19年度税制改正により計算方法が変わり、物件の購入時期によって減価償却費の計算式が以下のように異なります。

【マンションの購入日が2007年3月31日以前の場合】
減価償却費 ＝（取得価額 － 残存価額）× 償却率 ×（使用月数÷12月）

【マンションの購入日が2007年4月1日以降の場合】
減価償却費 ＝ 取得価額 × 償却率 × （使用月数÷12月）

以下のような物件の減価償却費を計算してみましょう。

この条件の場合、償却率は0.022、使用月数は156月です。この数字を計算式の各項目に当てはめると、以下のようになります。

減価償却費＝1億円 × 0.022 × （156月÷12月）＝2,860万円

この減価償却費を取得費から差し引くと、売却の時点での正しい取得費となります。

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減価償却費は自宅マンションに住んでいる間には計算の必要はありませんが、売却時の譲渡所得の計算で必要になります。購入金額より安く売れた場合でも、購入価額から減価償却費を差し引くと利益が発生する可能性がある点に注意しましょう。

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