マンション売却で使える税金の控除制度｜税金の計算方法とシミュレーションも

マンションに限らず、不動産を売却する際には手続きの過程で税金を納める必要が生じます。また、売却した結果利益が出た場合には、譲渡所得と見なされ、課税譲渡所得金額に応じた税金を納める必要があります。

今回はマンションを売却するにあたり、どのような税金が発生するのか、また利益が出た際に発生する課税譲渡所得金額の計算方法について解説します。

合せて納める税金額を少なくできる控除制度や特例なども紹介しますので、参考にしてください。

【共通】マンション売却時にかかる税金

マンションを売却する際には、印紙税および登録免許税を納めなければなりません。

種類	概要
印紙税	不動産売買契約書など課税文書を作成した際に発生する税金
登録免許税	売却に関して所有権の移転や抵当権の抹消などの登記が発生する際に納める税金

印紙税

印紙税は、主に契約書などの課税文書を作成した際に納めなければならない税金です。とはいえ、税務署に行って納めるのではなく、課税文書に契約金額に応じた印紙税額と同じ額の収入印紙を契約書に貼付して納める仕組みです。

つまり印紙税を納めるタイミングは、契約手続きを行うときです。

印紙税額は契約書に記載されている契約金額に応じて以下のように定められています。

契約金額	印紙税額
10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	400円
50万円を超え100万円以下	1千円
100万円を超え500万円以下	2千円
500万円を超え1千万円以下	1万円
1千万円を超え5千万円以下	2万円
5千万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円

参考：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

ただし、2027年3月31日までに締結された契約書については、軽減措置が設けられていますので、国税庁の公式サイトで確認しておきましょう。

上の表は軽減措置が取られていない本来の税金額です。

仮にマンションを3,500万円で売却した場合、不動産売買契約書には2万円の収入印紙を貼付しなければなりません。

登録免許税

マンションなど不動産を売買した際には、登記手続きが必要です。具体的には所有権の移転登記や、抵当権設定もしくは抹消登記です。

ただ、所有権の移転登記や抵当権設定登記に関する登録免許税は買主が負担するため、売り主側が対応する部分は抵当権抹消登記のみだと考えておきましょう。

抵当権抹消登記とは、売却したマンションにまだ住宅ローン残高が残っており、金融機関の抵当権が設定されているケースが当てはまります。この場合、売却金額で住宅ローンの残債を完済する必要があり、売却するためには金融機関に抵当権を抹消してもらわなければなりません。そのため、売却してローンを完済した際には抵当権抹消登記の手続きが必要です。登記手続きは金融機関が主体となって行ってもらえますが。登録免許税はこちらで準備しなければなりません。

抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1件につき1,000円です。登記簿は建物部分と土地部分に分かれているため、2,000円の登録免許税がかかると思っておきましょう。ただ、登記手続きの際には司法書士に依頼するケースが多くみられ、その際には司法書士への報酬が別途発生します。

抵当権抹消登記は金融機関に住宅ローン残債を支払ったときに行います。

【利益が出た場合のみ】マンションの売却時にかかる税金

マンションを売却したとき、場合によっては利益が出る可能性もあります。もしマンション売却時に利益が出た場合には、その利益分は譲渡所得と見なされ、譲渡所得税が発生します。

譲渡所得の税率は、マンションを取得した年の1月1日時点での所有期間によって分かれています。具体的には所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得です。

所得税については、短期譲渡所得と長期譲渡所得では2倍の差があるため、所有して間もないマンションを売る際には注意しておきましょう。

	短期譲渡所得（5年以下）	長期譲渡所得（5年超）
所得税	30％	15％
住民税	9％	5％
復興特別所得税	0.63％	0.315％
合計	39.63％	20.315％

譲渡所得税は、マンションを売却した翌年の確定申告にて行います。通常、確定申告時期は2月16日から3月15日ですので、その間に必ず税務署に申告して納税することを忘れないようしてください。

譲渡所得税の計算方法

もし、マンションの売却時に利益が出た場合、どのくらいの譲渡所得税が発生するのか不安になる人もいるのではないでしょうか。

ここでは、マンションの売却時に利益が出た場合に発生する譲渡所得税の計算方法について解説します。

■譲渡所得の計算方法

譲渡所得＝譲渡収入金額-（物件の取得費+売却時にかかった諸経費）

今回は、下のモデルケースを元に計算方法を紹介します。

■モデルケース

譲渡収入金額（売却額）：4,000万円 売却時にかかった諸経費：150万円 購入時の金額：3,500万円（土地価格：1,500万円、建物価格2,000万円） 所有期間：8年 構造：鉄筋コンクリート

まだ売り出す前で、所有する物件の売却額の目安が知りたい場合は、以下の無料査定を受けてみることをおすすめします。

そのうえでおおよその売却価格を想定し、最終的な譲渡所得税額がどのくらいになるのか計算してみましょう。

STEP1.減価償却費を計算する

マンションの購入金額は3,500万円ですが、物件の取得費を算出するには、建物部分について減価償却費を考慮する必要があります。

減価償却とは、経年劣化によってものの資産価値が減少していくことを考慮し、取得費を計算する際にその劣化部分を差し引くことができる仕組みです。

減価償却率はそのものの耐用年数によって決まっており、その値を用います。

ただ、建物の取得費を計算する際の減価償却率は業務用か非業務用かで分かれており、非業務用の場合、その建物の構造によって以下のように決められています。

区分	木造	木骨モルタル	鉄筋コンクリート	金属造①	金属造②
償却率	0.031	0.034	0.015	0.036	0.025

そして減価償却費の計算式は以下のとおりです。

減価償却費＝建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

これをモデルケースに当てはめると、鉄筋コンクリート造のため償却率は0.015ですので、減価償却費は2,000万円×0.9×0.015×8＝216万円です。

STEP2.物件の取得費を計算する

上で求めた減価償却費を考慮した結果、建物の取得費は2,000万円から216万円を引いた1,784万円です。

そして取得費は以下の計算式で求められます。

取得費＝土地購入価額＋（建物購入価額－減価償却費）

土地の場合、減価償却費を考慮する必要はありませんので、今回のケースだと最終的な取得費は1,500万円＋1,784万円＝3,284万円です。

H3. STEP3.譲渡所得を算出する

譲渡所得は以下の計算式で求められます。

譲渡所得＝譲渡価額-（取得費＋譲渡費用）

今回のケースの場合、

4,000万円－（3,284万＋150万円）＝566万円が譲渡所得です。

STEP4.譲渡所得税を算出する

では最後に譲渡所得税を計算してみましょう。

譲渡所得税の計算式は以下のとおりです。また、所得税や住民税、復興特別所得税の計算式についても、以下に記載していますので参考にしてください。

譲渡所得税＝所得税＋住民税＋復興特別所得税

ちなみに今回のケースの所有期間は8年ですので、長期譲渡所得にあたります。

■所得税の計算式

所得税＝譲渡所得×税率

計算式に当てはめると、所得税は566万円の15％である84万9,000円です。

■住民税の計算式

住民税＝譲渡所得×5％

そして住民税は566万円×5％＝28万3,000円になることが分かります。

■復興特別所得税の計算式

復興特別所得税＝所得税×2.1％

さらに復興特別所得税が15％×2.1％＝0.315％かかるため566万円×0.315％＝1万7,829円が加算されます。

計算の結果、譲渡所得税額は、84万9,000円＋28万3,000円＋1万7,829円＝114万9,829円です。

マンションの売却時に活用できる控除制度

売却価格が高かったり最終的な取得費が少なくなったりした場合だと、利益が大きくなり、支払う譲渡所得税も高くなってしまいます。

せっかく売却によって利益が出たにもかかわらず、その一部を税金で納めなければならないと考えるとゆううつに感じる人も多いのではないでしょうか。

しかし、家の売却時には以下の控除制度や特例が用意されており、要件を満たせば利用できます。

これらの控除制度や特例の内容について、以下で詳しく説明します。

3,000万円の特別控除

自宅を売った際に要件を満たすことで、課税譲渡所得金額から最高3,000万円までの控除を受けられる制度です。

この特別控除は長期譲渡所得、短期譲渡所得どちらにも利用できます。

控除を受けるための主な要件は以下のとおりです。

譲渡所得金額から3,000万円まで控除されることで、最終的な課税譲渡所得金額が0円になる可能性があります。その場合、譲渡所得税は発生しません。

ただ、この特例を受けた後に新しく住宅ローンを利用して家を購入した場合、入居して3年目までは住宅ローン控除の適用が受けられない点に注意しておきましょう。逆に新しく住宅ローンを利用して家を購入し、入居した年の翌年から3年目までの間に3,000万円の特別控除を利用した場合も住宅ローン控除の適用対象外です。

この特例を利用するためには、必要書類をそろえたうえで確定申告を行わなければなりませんので、忘れずに申告するようにしてください。

関連記事：マンション売却時に使える「3,000万円控除」とは？わかりやすく解説

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例とは、2023年12月31日までに自宅を売却し、その後新しく家を購入した際に、売却金額よりも購入金額の方が高かった、つまり損失が発生した場合、要件を満たすことで、損失額を他の所得から控除できる仕組みです。また、その年で全て控除しきれなかった金額については、売却した年の翌年以降3年まで繰り越すことが可能です。

この特例を利用することで、最終的な課税所得金額が少なくなるため、節税につながる点がメリットです。

この特例を利用できる要件は以下のとおりです。

ただし、その年の合計所得金額が3,000万円を超える場合は利用できません。また、売却した自宅の敷地面積が500平方メートルを超える場合も利用できないため注意してください。

売却した家の買主が親族など特別関係にある場合も利用できません。さらに、家を売却した前年もしくは前々年に3,000万円の特別控除や後に述べる軽減税率の特例を利用している場合も対象外です。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続や遺贈によって取得した土地や建物などを一定期間内に譲渡した場合、相続税額から一定金額を売却した家の取得費に充てられる仕組みです。

この特例を利用することで、支払う相続税が抑えられるというメリットがあります。

この特例を受けるためには、以下の要件を満たさなければなりません。

要件に当てはまれば、以下の計算式で算出した額が相続税を計算するうえでの取得費に加算されます。

対象となる人の相続税額×（その人の相続税の課税価格を計算する基礎となる不動産の相続税評価額÷（（その人の取得財産額）＋（その人の相続時精算課税制度適用財産の額＋その人の純資産価額に加算される暦年課税分の相続財産額））

この特例を受けるためには、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書を添えて、確定申告を行う必要があります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、自宅を売った際に一定の要件に当てはまれば、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算できる仕組みです。

税率が低くなるぶん、納める税金額が少なくなるといったメリットがあります。

この特例を受けるためには、以下の5つの要件を全て満たさなければなりません。

ただし、3,000万円の特別控除とは併用できます。

この特例を利用することにより、適用される税率が以下のとおり軽減されます。

課税長期譲渡所得金額	税額
6,000万円以下	10%（本来は15％）を乗じた額
6,000万円以上	課税長期譲渡所得金額－6,000万円×15％＋600万円

注意点としては、新しい家を住宅ローンを利用して購入し、入居した年の前年および前々年にこの特例を利用していた場合は、住宅ローン控除が適用されない点です。同時に入居した年の翌年から3年目までの間にこの特例を適用する場合も住宅ローン控除は適用されません。

家の無料一括査定はイエカカクがおすすめ

マンションを売却するにあたり、手続きの際には印紙税や登録免許税がかかります。また、売却したことで利益が発生した場合、その利益は譲渡所得の対象となり、利益に応じた税金を納めなければなりません。

家の売買は高額な取引ですので、場合によっては譲渡所得税額が高額になる可能性があります。その際の不安を解消するためにも、まず家の売却価格の相場を知っておくことが大切です。

家の売却価格を知るにあたっては、無料一括査定の利用がおすすめです。

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また、譲渡所得税が発生したとしても、特別控除や特例を利用することで、税負担を抑えることができます。利用には要件を満たす必要がありますが、利用できる特例や特別控除があるなら積極的に利用しましょう。