旗竿地は売れない？売れる旗竿地との違いや売却しやすくする方法も

一般的に旗竿地は売りにくいといわれています。それはなぜなのでしょうか。もし、購入しようとしている土地が旗竿地だと、将来売る時のことを考えて購入をためらうかもしれません。とはいえ、旗竿地だからといって絶対に売れないわけではありません。

今回は売却が難しいといわれている旗竿地について、なぜ売りにくいのか、また売る場合のポイントについて解説します。合わせて旗竿地を売る際の注意点についても紹介しますので、参考にしてください。

旗竿地とは

旗竿地とは、道路から家までの路地が細く、路地の奥のほうに家があるタイプの土地で、特殊な形をしています。そのため、一般的な四角い土地（整形地）と区別され、不整形地と言われることから売りにくいという特徴があります。

このような不整形地が生まれる背景には、相続や土地の開発による分筆があります。

現在の建築基準法では、「建物を建てる土地は、道の幅4メートルの道路に2メートル以上接していなければならない」という決まりがあります。そのため、広い土地を分筆していくとどうしても旗竿地のような不整形地が発生してしまうのです。

「旗竿地は売れない」と言われる理由

「旗竿地は売れない」と言われる代表的な理由に以下のものがあります。

立て替えられない場合がある

上で述べたとおり、建物を建てる土地は、道の幅4メートルの道路に2メートル以上接していなければなりません。しかし、昔の建築基準法で建てられた旗竿地の場合、1.8メートルしか間口がなく、現行の建築基準法に対応していません。そのため、もしその土地を購入したとしても、家を建て替えられない可能性があるのです。

上に建っている建物がまだ新しく、そのまま利用できるならいいのですが、建て替えて住むことを考えている場合は建設許可が下りません。このような土地を再建築不可物件といい、家を解体することはできても、新しく家を建てることはできないのです。

解決策としては、間口を2メートルまで拡げる方法がありますが、そのためには他人の土地を買い取り、整備しなければなりません。コストもかかりますし、現実的ではないでしょう。

日当たりが悪いケースが多い

広い土地を分筆し、その中に家があるため、どうしても周りが建物に囲まれる状況が多くなります。そのため、日当たりが悪いことも旗竿地が売れない理由です。

あまりにも日当たりが悪いと健康にも影響をおよぼすでしょう。

解決策としては、リノベーションを行い、1階と2階を吹き抜けにしたり、天窓を取り入れるといった工夫がありますが、その分コストも余計にかかってしまいます。

解体・リフォームに多大な費用がかかる

土地の売買において、建物を壊して更地にすることを条件とする購入者もいます。その場合は、建物を取り壊す必要がありますが、旗竿地の場合建物までの道が狭いため、工事車両が入らず、全て人の手で作業を行わなければなりません。その結果解体作業費用が高額になる可能性があります。リフォームを行う際も同様です。

また、隣の家と密接している場合は、騒音や解体時の粉塵などにも注意しなければならず、手間がかかってしまいます。

竿部分が私道のケース

旗竿地の間口から家までの道が私道のケースもあります。その場合、私道部分の配管工事を行う時や補修工事が必要になった時などは、私道の所有者全員の許可と合意が必要です。

そのためにも、旗竿地の売却を考える際には、間口から家までの道が私道でないか、また私道なら私道に関する管理があるかも確認しておきましょう。

銀行の担保評価が低くなる

旗竿地のような不整形地は銀行の担保評価が低くなるケースが多く見られます。もし、購入者が現れても、住宅ローンを組むにあたり、借入希望金額よりも担保価値が低ければ、担保価値までしか借りられません。結果として、不足分は自己資金で用意しなければならなくなります。

自己資金がなければ、購入を見送る人もいるでしょう。

また、旗竿地に経っている家は古い建築基準法の時代に建てられているため、家部分が評価されることはありません。そのため担保評価額は土地のみとなってしまう点も担保評価が低くなる理由の一つです。

利用可能面積が限定的

旗竿地は実際に利用できる面積が限られます。間口から家までの土地は面積に含まれるもの、そこに建物を建てるのは不可能でしょう。

特に同じ面積でも間口から家までの距離が長い場合は実際に家を建てられる面積が少なくなってしまいます。

そのため、実際に家を建てられる面積が限られるほか、駐車場などのスペースを確保しづらいといった問題が出てくるのです。さらに今後家を増築したいと思っても難しい可能性が高いでしょう。

このような理由から旗竿地の購入に関して消極的な購入者が多いのが現実です。

条件によっては売りやすい旗竿地もある

売れにくいといわれる旗竿地ですが、条件によっては売りやすい旗竿地もあります。それは、以下の特徴を持つ旗竿地です。

解体用の重機が入れるくらいの間口が確保されていれば、解体時にかかる費用が高額になる心配はありません。また日当たりや風通しが良ければ購入を考える人もいるでしょう。

間口から家の間の距離では子どもが遊ぶこともでき、道路から離れていることからも車による事故を防げます。さらに防犯システムを取り入れていれば、不在時や就寝時も安心です。

売りにくい旗竿地を売却する方法

売りにくい旗竿地を売却する方法には以下のものがあります。

近隣住民に購入を打診する

一つ目の方法は、隣接している土地の所有者に旗竿地を購入してもらえないかと打診することです。隣地は整形地ですので、不整形地である旗竿地と合わせることで面積が広がり、より整形地に近づけることができます。

隣地の土地の所有者も旗竿地を購入することによって土地の価格上昇が見込めるほか、家の増築や駐車場スペースの確保などが可能になり、土地活用の幅が広がるといったメリットが得られます。

逆に言葉に出さないだけ隣地の土地の所有者も土地を売ってもらえないかなと思っているかもしれません。土地の売買ということもあり、簡単な話ではありませんが、1度話を持ちかけてみてもいいでしょう。

ただ、合意を得られて売却する際には、不動産会社を通すことをおすすめします。土地の売却には、測量や登記など専門的な知識が必要な手続きが多くあります。餅屋は餅屋といわれるように、手数料がかかったとしても、不動産会社に任せる方が安心です。

セットバックする

セットバックとは、道路に面している部分を敷地に向けて後退させることで道路後退とも言われます。セットバックを行うことで敷地と道路との接地面が2メートル確保できれば、残りの敷地に建物を建て直すことができます。

ただし、セットバックが行えるのは、間口に面している道路の幅が4メートル未満でなければなりません。

セットバックが可能かどうか、事前に自治体もしくは不動産会社に問い合せて確認しておきましょう。

建築プランによって日当たりを改善する

日当たりや風通しが悪いなら、不動産会社に相談し、日当たりや風通しを改善できる建築プランつきの物件にすることで売却できる可能性があります。

不動産会社は多くのノウハウを持っていますので、今までの経験から窓を工夫したり、屋上にデッキを取り入れるなど最適なプランを提案してくれるでしょう。合わせて売買活動を行ってもらうことにより、購入希望者が現れる可能性も高くなります。

日当たりの悪さや風通しの悪さが旗竿地が売れにくい理由となっているなら、そこを改善することを考えてみましょう。

私道の所有者に交渉する

私道は、1人が所有しているケースもあれば、私道を使う人それぞれで持分を決め、みんなで使えるようにしているケースもあります。

ただ、1人が所有しているケースだと、所有者との関係によっては私道を使いにくくなるなどの利便性の悪さが懸念されます。このような場合には、１度所有者に対して私道の負担分を購入させてもらうよう交渉してみましょう。購入が無理なら、通行使役権を発行してもらうことも可能です。

そうすることで、旗竿地を購入した人は、私道を自由に使えるようになります。

購入希望者としては、私道の使い勝手も気になるところです。購入希望者の不安を払拭するためにも、できることをやっておきましょう。

整形地にして売る

隣接している土地を購入し、整形地にして売る方法も有効です。もちろん、隣地の土地の所有者が売却に納得してくれなければ成立しませんが、同じような悩みを抱えて、売りたいと思っている可能性も否定できません。特に最近では空き家問題も深刻化しており、相続したけれども住む予定が無いから売りたいと考えている可能性もあります。そのような状態なら、こころよく売却に応じてくれるでしょう。

ただし、売却に関しては専門的な手続きが必要なため、不動産会社に手続きを依頼することをおすすめします。

旗竿地の売却実績が豊富な不動産会社に相談する

基本的に売りにくいと言われている旗竿地を売却するなら、旗竿地の売却実績が豊富な不動産会社に相談することも有効です。

実績のある不動産会社なら、今までの経験も踏まえ、できるだけ売れるようなアイデアを出してくれるでしょう。また、販売活動も任せられるため、自分で購入希望者を探す手間も省けます。

ただ、依頼する不動産会社を選ぶ際には複数の不動産会社を比較して決めることが大切です。

イエカカクでは全国のエリアを対象とした一括査定サービスを提供しています。インターネット上で情報を入力するだけで最大６社まで同時に査定依頼を行えます。実績のある優良な不動産会社に依頼できるため、旗竿地のばいきゃくを考えているなら、ぜひイエカカクの一括査定を利用してみてください。

旗竿地を売却する際の注意点

旗竿地を売却する際には以下の点に注意しましょう。

建物は解体しない

旗竿地の上に建物が建っている場合は、解体せずにそのまま売却しましょう。なぜなら、建築基準法の条件を満たしていないため、1度建物を解体してしまうと、新しく家を建てることができないからです。

さらに、建物を解体して更地にしてしまうと、固定資産税の特例を受けられず、納める固定資産税が高くなってしまいます。

更地にした方が売りやすいかと解体を考えるかもしれませんが、解体コストが無駄になってしまうほか、固定資産税の増加につながってしまう危険性があることを忘れないようにしましょう。

新居に引っ越してから売る

住み替えを考えており、旗竿地を売却するなら、買い先行つまり新居を先に購入して新居に引っ越してから売ることを考えましょう。

なぜなら、売り先行だとまだ人が住んでいる状態で内覧を行うことになり、家にものがある状態で判断されます。その点買い先行だと引っ越したあとの家具のない状態での内覧となるため、購入希望者は家の隅までみて購入するかどうかを判断できます。

住んでいるうちはカーテンなどで日当たりが悪くても、引っ越したあとだと日当たりが悪いと感じることもないでしょう。

売却以外の方法も検討する

どうしても旗竿地という理由で売れない場合は、売却以外の方法も検討してみましょう。売却以外とは、賃貸に出すことです。

学校や公園が近いなど環境や立地条件が良ければ、住みたいと思う人もいるかもしれません。また交通アクセスがよかったり、近くに病院やコンビニエンスストアがあるなど条件が良ければ需要も上がることが予想されます。

マンションと異なり、戸建てには自由に暮らせるといった利点があります。ペットを飼ってもいいですし、騒音問題を気にする必要もないでしょう。車を持っていても敷地内に駐車場があれば駐車場代の削減になります。

賃貸を考えてみてもいいなと思った場合は、１度不動産会社に相談してみましょう。

旗竿地の評価額を算出する方法

旗竿地の評価額を算出するには、整形地として計算した後に、隣接地の評価額を差し引く方法を利用します。

具体的には以下の流れです。

旗竿地は複雑な地形であることも多く、自力で計算できないケースもあるため、あくまで目安として参考にしてください。

1.整形地としての評価額を算出する

まず、整形地としての評価額を算出します。整形地としての評価額を算出する計算式は以下のとおりです。

■計算式

土地の評価額＝路線価×奥行価格補正率×土地面積

奥行価格補正とは、間口が狭く、その分奥行が長い土地だとどうしても価値が下がるため、奥行きの長さ（メートル）に応じた奥行価格補正率を当てはめて計算します。

奥行価格補正率は国土交通省のサイトに掲載されており、普通住宅地区では奥行が24メートルを超えると評価額が徐々に下がり、路線価が最大8割まで下がる仕組みになっています。

2. 整形地の評価額から隣接地の評価額を差し引く

上の計算式のままでは隣接地の評価額も入っていることから、隣接地の評価額を差し引いた結果が旗竿地の評価額になります。

旗竿地の売却に困ったらイエカカクの一括査定におまかせ

旗竿地はなかなか売れにくいといわれていますが、決して売れないわけではありません。隣地の土地を購入することや、不動産会社に協力してもらいながら建築プランとして売却することで、購入希望者が現れる可能性もあります。

ただ、土地の売買にあたっては個人間で行うのではなく、必ず不動産会社に手続きを依頼するようにしましょう。

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