家の売却後に確定申告は必要？必要書類や手続きの流れを解説

家を売って売却代金を得ると、「確定申告が必要かもしれない」と心配になる方もいるでしょう。家の売却後の確定申告は誰にでも必要なわけではなく、状況によって異なります。

この記事では家の売却後に確定申告が必要なケースと不要なケース、確定申告の必要書類や手続きの流れなどを解説します。家の買い換えを検討中、または買い換えたばかりの方は、ぜひ参考にしてください。

家の売却後に確定申告は必要？

家を売ったからといって、必ず確定申告が必要になるとはかぎりません。確定申告が必要かどうかは、状況によって異なります。最初に、家の売却後に確定申告が必要なケースと不要なケースを解説します。

家の売却で確定申告が必要なケース

まず、家の売却後に確定申告が必要なケースを紹介します。

譲渡所得が発生する場合

家の売却によってプラスの譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要となります。プラスの譲渡所得は利益にあたり、所得税と住民税の課税対象となるためです。譲渡所得は、売却価格から取得費や売却にかかった費用を差し引いて求めます。

例えば、5,000万円で購入した家を7,000万円で売却し、仲介手数料などの諸経費が200万円かかった場合、譲渡所得は1,800万円（7,000万円 – 5,000万円 – 200万円）となります。この場合、確定申告が必要です。

譲渡所得は、基本的に家を買った金額より高く売らなければ発生しません。そのため、家を売るすべてのケースで譲渡所得が発生するわけではないことを知っておきましょう。

特別控除を受ける場合

土地や建物を売ったときの特別控除を適用する場合に、確定申告が必要です。不動産を売却したときの譲渡所得を計算する際に、特例として特別控除が受けられる場合があります。特別控除の適用によって譲渡所得の金額を減らし、税負担の軽減が期待できます。

家を売却した際に受けられる可能性のある主な特例は、以下のとおりです。

例えば、3,000万円特別控除の場合、マイホームを売却したときに一定の条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。

特別控除の適用を受けると大きな節税効果が見込めるため、積極的に活用しましょう。

家の売却で確定申告が必要ないケース

家の売却で譲渡益が発生しなかった場合、確定申告は不要です。家の売却における譲渡所得は必ずプラスになるとはかぎらず、利益が出ていなければ課税されないためです。

また、譲渡損失が生じた場合の損益通算や繰越控除の特例を適用しない場合も、確定申告が不要となります。譲渡損失が生じた場合の損益通算や繰越控除の特例とは、一定の条件を満たすと譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算できる制度です。損益通算をしても損失が残る場合、その年の翌年以後３年内の各年分の所得から繰越控除ができます。

なお、確定申告が不要な場合でも、売却に関する書類は保管しておくことをおすすめします。後日、税務署から問い合わせがあった際に備えるためです。

確定申告とは

確定申告とは、1年間（1月1日～12月31日）の所得と所得控除などを計算し、納めるべき税金を確定させる手続きです。会社員など給与所得者は年末調整ですむ場合が多いですが、自営業者や不動産を売却した人などは自分で確定申告をする必要があります。

確定申告の期間は、翌年の2月16日から3月15日までです。

確定申告と年末調整の違い

年末調整とは、会社員や公務員など、給与所得者が1年間の所得税の過不足を調整する手続きです。毎月の給与から天引きされている所得税は概算であり、年末調整によって1年間の所得や控除を考慮し、納めすぎた税金があれば還付、不足分があれば追加納税を行います。

一方、確定申告は、自営業者や不動産を売却した人など、所得の種類や金額が多岐にわたる人が、1年間の所得と所得控除などを計算し、納めるべき税金を確定させる手続きです。年末調整とは異なり、納税者自身が主体となって申告手続きを行います。

確定申告と年末調整の主な違いは以下の表のとおりです。

	年末調整	確定申告
対象者	主に給与所得者	自営業者、不動産所得者など
手続き主体	会社など給与支払者	納税者自身
目的	給与所得にかかる所得税の過不足調整	1年間の所得を計算し、納税額を確定
手続き時期	毎年12月頃	翌年2月16日～3月15日

年末調整では基本的な控除のみが適用されますが、確定申告ではより幅広い控除が可能です。家の売却による譲渡所得も、確定申告の対象となります。

白色申告と青色申告の違い

確定申告には、白色申告と青色申告の2種類があります。白色申告は簡易な帳簿付けですむため、誰でもできる確定申告です。一方、青色申告は、複式簿記による詳細な帳簿付けが必要ですが、税制上の優遇措置が受けられます。青色申告は事前に税務署への申請が必要で、不動産所得や事業所得がある人が選択できます。つまり、給与所得のみの会社員や公務員は青色申告ができません。

	メリット	デメリット
青色申告	税制上の優遇措置が受けられる、事業を有利に進めるための特典がある	白色申告よりも手間がかかる
白色申告	手続きが簡便	税制上の優遇措置がない

青色申告は、不動産所得以外に事業所得もある方や、所得が多く節税効果を最大限に活用したい方、将来的な事業拡大を見据えている方におすすめです。

家の売却後の確定申告に必要な書類

続いて、家の売却後の確定申告の必要書類を見ていきましょう。

必ず提出する必要があるもの

家の売却後の確定申告で必ず提出が必要な書類は、以下のとおりです。

必要書類	取得方法	詳細
確定申告書	税務署、国税庁HP	確定申告書第一表・第二表 確定申告書第三表（分離課税用）
譲渡所得の内訳書	不動産売却後に国税庁から郵送される	売却した不動産の譲渡所得の計算内容を記載する書類
本人確認書類		マイナンバーカード、運転免許証の写しなど
売却時の売買契約書の写し		売却価格を証明するために必要
取得時の売買契約書の写し		家を購入した際に作成した売買契約書の写し 取得費の証明に使用する（ない場合、概算取得費で計算することに）
譲渡費用（仲介手数料など）の領収書の写し		家の売却時にかかった仲介手数料、印紙税、登録免許税などの領収書の写し
取得費用を証明する書類		家の購入時にかかった家の代金以外の仲介手数料などの領収証など（あれば取得費に計上できる）
登記事項証明書	法務局の窓口・HP

上記の書類は、申告書類や譲渡所得の金額の裏付けとなるものです。家の取得時の書類はない場合も考えられますが、あれば取得費を証明できるため、探してみましょう。

必要に応じて提出するもの

家の売却後で利益が出て3,000万円特別控除などを利用する場合、それらを証明する書類が必要になります。

書類	取得方法	書類が必要な人	詳細
戸籍の附票の写し	市区町村役場	3,000万円特別控除を受けるまたは買い換え特例を場合に、売買契約日の前日時点で住民票の住所と売却した自宅の住所が異なる人	売却した家に居住していたことを証明する
新たに取得する家の売買契約書		買い換え特例を適用する場合	買い換えたことを証明する

これらの書類は、個人の状況や適用する特例によって異なります。確定申告の際は、自身の状況に応じて必要な書類を確認し、漏れなく準備しましょう。

家の売却後の確定申告の流れ

家の売却後の確定申告の手続きの流れを解説します。

1.確定申告に必要な書類を準備する

家を売却した後に確定申告をする場合、まず必要な書類を用意します。税務署に提出が必要な書類については、先述のとおりです。

その他、通常の確定申告では、源泉徴収票（添付不要）、生命保険料控除の控除証明書などを準備します。

2.確定申告書を作成する

確定申告書の作成には、「自分で手書きする」「確定申告書作成ソフトを利用する」「税理士に依頼する」といった方法があります。それぞれの特徴を以下の表にまとめました。

	手間	コスト	メリット	デメリット
手書きで作成する	★☆☆	★★★	税金について理解が深まる	計算ミスや記入漏れのリスクがある
確定申告書作成ソフトを利用する	★★☆	★★☆	計算や入力の手間を軽減できる	ソフトの使い方に慣れる必要がある
税理士に依頼する	★★★	★☆☆	専門知識に基づいた正確な申告ができる	費用がかかる

手書きで作成する場合は、国税庁のホームページから申告書をダウンロードし、必要事項を記入します。計算や記入に自信がない場合は、確定申告書作成ソフトを利用するとよいでしょう。無料で利用できるソフトもあります。

一方、複雑なケースや時間がない場合は、税理士に依頼するのも方法のひとつです。税理士は専門知識に基づいて申告手続きを代行してくれるため、安心感があります。ただし、費用がかかる点には注意が必要です。

ご自身の状況やスキルに合わせて、最適な方法を選びましょう。

3.確定申告に必要なものを税務署へ提出する

確定申告書を作成できたら、居住地の所轄の税務署または業務センターに3月15日までに提出します。提出方法には、以下の3種類があります。

インターネットで提出する（e-Tax）

e-Taxでは、「マイナンバーカード方式」と「ID・パスワード方式」の二つの方法で利用できます。

マイナンバーカード方式ではマイナンバーカードとICカードリーダライタ、またはマイナンバーカード対応のスマートフォンが必要です。

ID・パスワード方式では、事前に税務署でIDとパスワードを発行してもらう必要があります。

どちらの方法でも確定申告書の作成から提出、納税までをオンラインで完結できます。添付書類もアップロードできるので、郵送の手間もかかりません。

管轄の税務署窓口へ持参する

確定申告書は、ご自身の住所地を管轄する税務署の窓口へ提出します。税務署が開いている平日の営業時間内（通常は午前8時30分から午後5時まで）に、必要書類と合わせて持参してください。

時間外に提出する場合は、税務署に設置されている時間外収受箱を利用できます。時間外収受箱を利用すると、その場で控えの受付印をもらえません。もし控えに受付印が必要な場合は、申告書の控えと返信用封筒（宛名を記入し、切手を貼ったもの）を同封して提出します。後日、税務署から受付印を押印した控えが返送されます。

管轄の税務署へ郵送する

確定申告書は、郵送または信書便での提出も可能です。その際は、ご自身の住所地を管轄する税務署宛てに送付してください。宅配便やゆうパックなど、信書として扱われないサービスは利用できません。

控えに受付印が必要な場合は、申告書の控えと返信用封筒（宛名を記入し、切手を貼ったもの）を同封すると、受付印を押印した控えが後日返送されます。

家の売却後、確定申告をしないとどうなる？

家の売却後に確定申告が必要な場合、申告を怠ると税務署から指摘を受け、追徴課税や延滞税などのペナルティが課されます。

税務署は不動産の売買情報を把握しており、売却後に確定申告がされていない場合は調査対象となる可能性があります。調査の結果、申告漏れが発覚すると本来納めるべき税金に加えて無申告加算税や延滞税を支払う義務が生じるのです。

無申告加算税は、本来納付すべき税額の15%（50万円を超える部分は20%）が加算されます。延滞税は、納付期限から納付までの期間に応じて増加する仕組みです。

しかし、税務署の指摘を受ける前に自主的に申告すれば、無申告加算税が5%に軽減されます。そのため、期限を過ぎてしまっても、できるだけ早く申告することが重要です。無申告を放置すると、さらなるペナルティや法的措置のリスクが高まるため、速やかな対応が求められます。

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家の売却後の確定申告は、譲渡所得が発生した場合や特別控除を受ける場合に必要です。家を売却しても譲渡所得が発生しないケースも多いのですが、「自分には必要ない」と決めつけず、確認するようにしましょう。万が一、確定申告をし忘れた場合でも、自分から申告すると無申告加算税で低い税率が適用されます。慌てず速やかに対応しましょう。

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