住宅ローンの残っている家を売って新居を買う方法！進め方や注意点を解説

新居を購入したいけれど、今住んでいる家のローンがまだ残っているため、どうすればいいか悩んでいる人もいるでしょう。

家を売却するには売却金額で住宅ローン残債を完済できることが条件です。ただ、売却価格が住宅ローン残債の額に届かなかった場合はどうすればいいのでしょうか。

今回は、住宅ローンが残っている家を売却して新居を購入する方法を紹介するとともに、住宅ローンが残っている家を売却する際の注意点についても解説します。

住宅ローンの残っている家を売って新居を買うにはローンを完済できるかが鍵

住宅ローンが残っている家を売却し、新しい家を購入すること自体は可能です。しかし、売却する家のローンを完済しなければなりません。既にローンを完済していれば問題ありませんが住宅ローン残債があるなら、売却金額で完済するかなどを考える必要があります。

住宅ローン残債を一括返済できない場合は原則として家を売ることはできませんが、家を売る方法がないわけではありません。

次の章では、住宅ローンが残っている家を売却し、新しい家を購入する方法について紹介します。

現在の家の住宅ローンの残債の確認方法

住宅ローンが残っている家を売る際には、まず現在の住宅ローン残債がどのくらいなのかを確認しましょう。確認する方法としては、以下のものがあります。

現在の家の住宅ローンの残債がどうしてもわからない場合は、借り入れている金融機関の窓口で確認してみましょう。ただ、契約者本人が窓口に行き、本人確認ができる書類を持参する必要があります。時間がかかることも考えられますので、事前に金融機関に連絡し、予約しておくことをおすすめします。

また、住宅ローン控除の適用期間なら、年末に届く残高証明書で確認できます。

住宅ローンの残っている家を売って新居を買う方法

ローンの残っている家を売って新居を買う方法は以下の3つです。

家の売却した代金で住宅ローンを完済して新居を買う

まず1つ目は、家の売却代金で住宅ローンを完済し、新しい家を購入することです。そのためには、住宅ローン残債よりも売却代金のほうが高くなければなりません。この状態をアンダーローンといい、住宅ローンを完済してもなお金額が残るなら、新居を購入する費用に充てられます。

また、売却代金が住宅ローン残債よりも低くても、自己資金と合わせ完済する方法もあります。ただ、この方法をとる場合は余剰資金から不足分を捻出することが大切です。自己資金の一部を返済に充てるということは、一時的に手元の金額が少なくなることを意味します。そのため、直近に大きな支出が予定されている場合は、その金額を確保したうえで、余剰金額を返済に充てるようにしてください。

売却金額で住宅ローンが完済できれば、金融機関の抵当権も抹消でき、購入者に家を引き渡すことができます。

この方法は、売却価格で住宅ローン残債が完済できる人や、売却価格に自己資金を加えて住宅ローンを完済できる人に向いています。

住み替えローンを利用して既存の住宅ローンを返済し新居を買う

住み替えローンとは、住宅ローン残債と新しく購入する家の費用を合わせて借り入れるローンです。家の売却代金でローン残債を完済できない場合は、住み替えローンを利用することで、売却し、新居を購入できます。

住み替えローンを利用することで、2重ローンになることを防げますが、借り入れる金額が高額になることや、住み替えローンに借り換える形になるため、申込時の属性によっては審査に通らない可能性があります。特にフラット35以外の住宅ローンだと団体信用生命保険への加入が必須です。そのため、直近で大きな病気をしたなどがあれば、審査に通りにくいでしょう。

また、自宅の売却と購入を同じタイミングで行わなければならない点にも注意が必要です。

家の売却と購入のタイミングが合い、また年収が高く、収入が安定しているなど審査に通る可能性が高い人に向いている方法です。

つなぎ融資を借り入れて新居を買う

つなぎ融資を借り入れて新しい住まいを購入する方法もあります。

つなぎ融資とは、注文住宅を購入する人が使う方法ですが、融資実行までの間に一時的に資金が借りられる点が特徴です。

そのため、家の売却は完了したものの、売却代金のほとんどを住宅ローン残債の支払いに充ててしまい、新しく家を購入する際に住宅ローンを組むにあたって必要となる諸費用が払えない人に向いています。

ただし、つなぎ融資は住宅ローンよりも金利が高めに設定されている点や、金融機関によってはつなぎ融資を取り扱っていないケースがありますので、事前によく確認するようにしましょう。

住宅ローンの残っている家を売って新居を買うときの進め方

住宅ローンの残っている家を売って新居を買うときの進め方は以下の３つです。

進め方	概要
売り先行型	今住んでいる家を売却した後に、新しく住む家を探す進め方
買い先行型	まず新しく住む家を購入し、入居した後に住んでいた家を売却する進め方
同時並行型	今住んでいる家の売却と新しく住む家の購入を同時に行う進め方

売り先行型

売り先行型とは、まず今住んでいる家を売却し、その後に新しく住む家を探す方法です。売り先行型で進める流れは以下のとおりです

売り先行型だと、いったん家を売却した後に新しい家を探し始めることから、一時的に仮住まいが必要になります。

仮住まいの家賃がかかるほか、引っ越し費用も2回分かかることになってしまい、その分出費が増えてしまう点がデメリットです。

売り先行が向いているのは、住宅ローンの残債がある人や、家の売却資金を新居購入の費用に充てたいと考えている人です。

買い先行型

買い先行型とは、まず新しく住む家を購入して引っ越した後、住んでいた家を売却する方法です。買い先行型の流れは以下のとおりです。

買い先行型では、新居探しにゆっくり時間がかけられる点がメリットです。特にこだわりのある家を探しているなら、時間をかけて納得のいく家を購入したいでしょう。また、引っ越し回数も1度で済み、仮住いも不要です。

ただ、新しい家を購入する際に住宅ローンを利用する場合、今住んでいる家のローンが残っているため２重ローンとなり、家計への負担が一時的に大きくなる点に注意する必要があります。新居の購入から売却までの時間がかかればかかるほど、ローンの支払が負担に感じるでしょう。

買い先行型には、以下に当てはまる人が向いています。

同時並行型

同時並行型とは、家の売却と購入を同じタイミングで行う方法で、家の売却活動と購入する家探しを平行して行う方法です。そのため、スケジュール管理が重要な鍵になります。

同時並行型は以下の流れで進めていきます。

同時並行型では、売却する家の引渡しと新居への入居が同時に行われるため、手間をかけたくない人に向いています。

ただ、売却を購入のタイミングを合わせるのが非常に難しい点がデメリットです。

住宅ローンの残っている家を売って新居を買う際の注意点

住宅ローンの残っている家を売って新居を買う際には以下の点に注意しましょう。

売却までのスケジュールを立てる

まずは売却までのスケジュールをしっかりと立てることが大切です。

家を売却するには、さまざまな税金や費用がかかりますし、売却代金で住宅ローン残債が返済できるかも考えなければなりません。

スムーズな売却につなげるためにも、どのような手続きが必要なのか、また必要な書類は何かなどを事前に調べ、準備しておきましょう。また費用の支払い時期にも注意が必要です。

家の売却と新居の購入には費用がかかる

２つ目の注意点として覚えておきたいのが、家の売却そして新居の購入どちらも費用がかかることです。

家の売却、そして新居の購入にかかる費用の目安と支払い時期について、以下に表にしておきますので参考にしてください。

費用	費用の目安	支払い時期
印紙税	売却代金および購入価格による （住宅ローンを借り入れる際にも必要）	売買契約締結時 （金銭消費貸借契約書締結時）
登録免許税	4,000円	抵当権抹消および設定時
一括返済手数料	3万円～5万円程度	一括返済時
住宅ローンにかかる諸費用	60万円～100万円程度	住宅ローン借入時
仲介手数料	売却代金および購入価格×3％＋6万円＋消費税	売買契約締結時
所得税・住民税	課税譲渡所得金額の20％もしくは39％	確定申告時および翌年の6月以降

仮に家を売却して利益が出た場合、その利益は譲渡所得の対象となり所得税および住民税を払わなければなりません。税率は売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超か5年以下かで異なりますが、5年以下の場合、39％の税率が適用されるため高額になります。

場合によっては百万円近くになる可能性もあるため、十分に注意しておきましょう。

抵当権を抹消する必要がある

家を売却するには住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。そのため、売却代金で住宅ローン残債を完済させなければなりません。そして、金融機関に抵当権の抹消手続きを行ってもらう必要があります。

なぜなら、抵当権が付いたままだと売ることが難しいからです。もし、購入希望者が住宅ローンを組んで家を買う予定なら、金融機関は抵当権の付いたままの家に融資を行うことを拒むため、融資を受けられない可能性があり、なかなか家が売れないといった事態にもなりかねません。

金融機関は抵当権を設定していることで、もし返済が難しくなった場合に担保としている物件を競売にかけ、ローン残債の回収に充てます。そのため、既に抵当権が付いている家を担保にすることに難色を示します。

家を売却するには必ずローン残債を一括完済し、抵当権を抹消する必要があることを忘れないようにしましょう。

家の売却ならイエカカクがおすすめ

住宅ローンが残っている家を売り、新居を購入することはできます。ただし、売却金額で住宅ローン残債を完済しなければなりません。

また、住み替える方法には買い先行、売り先行そして同時並行型があり、どのタイプが自分に合っているかを考えてから行動に移しましょう。

さらに家を売るにしても購入するにしてもまとまった資金が必要です。そのためにも、しっかりとした資金計画を立て、スケジュールも合わせて考えながら動くことを心がけましょう。

家を売却する際には不動産会社に査定を依頼します。その際には必ず複数の不動産会社に査定を依頼することを忘れないようにしてください。なぜなら、1社だとそれが本当に相場に合った査定額か判断できないからです。複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比較することにより、査定額が妥当かどうか分かります。また、信頼して任せられる不動産会社を見つけられることにもつながるでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する際には一括見積もりの利用がおすすめです。

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