土地の売却相場を調べる方法｜価格を調べる際の注意点や売却時の費用も

土地の売却を考えた時には、一体どのくらいの値段で売れるのかといった相場を知る必要があります。売却相場の調べ方にはさまざまな方法があり、その結果、算出される価格も異なります。

今回はこれから土地を売却しようと考えている人に向け、土地の売却相場を調べる方法を詳しく解説します。

また、土地の売却相場を調べるにあたって注意しておきたい点についても合わせて紹介しますので、参考にしてください

土地の売却相場を調べる方法

自分が売ろうと思っている土地の売却相場を調べる方法は以下の3つです。

それぞれの調べ方について解説します。

実勢価格から調べる

実勢価格とは、実際に取引され、成立した売買価格のことです。

実勢価格を調べるには、「不動産情報ライブラリ」の利用が有効です。不動産情報ライブラリとは、国土交通省が運営しており、地図や地域から実際に取引されている成約価格を調べられます。また、時期を指定して検索できるため、直近のデータから数ヶ月前のデータまで見ることも可能です。

また、「レインズマーケットインフォメーション」でも成約価格を知ることが可能です。レインズとは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営、管理しているもので、マンションや戸建て別に成約価格を知ることができます。条件をかなり細かく設定できるため、参考になるでしょう。

ただし、土地の価格は需要によって変化します。できるだけ直近のデータを参考にするようにしてください。

参考：国土交通省｜不動産情報ライブラリ
参考：レインズマーケットインフォメーション｜不動産取引情報提供サイト（マンション・戸建住宅の売買価格・相場・取引事例の情報公開サイト）

公的機関の評価から調べる

公的機関の評価とは以下の4つです。

これらの公的機関の評価から売却相場を調べる方法について紹介します。

公示地価

公示価格とは、国土交通省が毎年3月の下旬に発表するもので、鑑定評価員となっている不動産鑑定士が毎年1月1日時点の1平方メートルあたりの価格を判断して作成しています。

調査にあたってはいくつか基準値を決め、その価格を発表しています。その情報は実勢価格の箇所で紹介した「不動産情報ライブラリ」から見ることができます。

ただし、公示価格はあくまでも標準値の価格になるため、実勢価格とは異なる点を理解しておきましょう。

基準地価

基準地価とは、国土利用計画法に基づいて発表される毎年7月1に時点の標準価格です。発表するのは都道府県知事で、毎年公表日は毎年9月頃です。

公示価格と異なる点は、公示価格が不動産鑑定士2名以上によって求められるのに対し、基準地価は不動産鑑定士1名によって求められた鑑定結果であることです。また基準値数も公示価格よりも多いため、地方の土地の相場価格を求める際に有効です。

路線価

路線価とは、相続や贈与があった際に、その相続および贈与財産の価額を求めるために使われます。
具体的には毎年1月１日時点の、路線ごとの1平方メートルあたりの価格です。

路線価は「路線価図・評価倍率表」として国税庁が毎年7月公開しており、目安は公示価格の80％程度となっています。

路線価から相場価格を求める際は、「路線価÷0.8」で計算します。

参考：国税庁｜路線価図・評価倍率表：財産評価基準書

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、毎年1月１日時点の土地の所有者に課税される固定資産税額を求める指標として使われるものです。
算出は各市町村が行い、３年に１度見直しが行われています。

固定資産税評価額を知るには、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書を見ることで分かります。もし、通知書を無くしてしまった場合は土地が所在する市町村の窓口に問い合せてみましょう。

ちなみに固定資産税評価額の目安は公示価格の70％程度と言われていますので、公示価格を0.7で割ることで相場価格を知ることができます。

不動産会社の査定額から調べる

上の４つの方法で求めた額はあくまでも目安です。もっと正確な相場価格を知りたいと思った場合には、不動産会社に査定を依頼することで知ることができます。

ただし、その際には複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格が提示されたら査定の根拠を必ず聞くようにしましょう。

ちなみに不動産会社の査定方法には机上査定と訪問査定があり、概要およびメリット・デメリットは以下のとおりです。

査定方法	概要	メリット	デメリット
机上査定	土地の情報を元にして、過去の取引価格などを加味しながら査定する方法	査定価格を早く知ることができる	不動産会社によって査定価格にばらつきがある
訪問査定	実際に不動産会社が土地を見にきて、査定価格を算出する方法	机上査定よりも精度の高い査定価格を知ることができる	不動産会社が訪問してくるため立ち合いが必要査定価格がでるまでに時間がかかる

どちらの査定方法を選ぶにしても、複数の不動産会社に依頼することが大切です。ただ、複数の不動産会社に１社ずつ依頼するのは手間がかかってしまいます。その際に便利なのが一括査定サービスの利用です。

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土地の売却相場を調べる際の注意点

土地の売却相場を調べる際の注意点は以下の３つです。

売却後に後悔しないよう、しっかりと理解しておきましょう。

売却相場＝成約価格ではない

売却相場はあくまでもこのくらいの価格で売れるだろうという目安です。そのため、実際の成約価格とは異なる点をまず理解しておく必要があります。

実際に広告などで記載されている価格は売り出し価格であって、売買契約が成立するまでには必ず価格交渉が入ると思ってください。そのため、成約価格は売り出し価格よりも低くなるケースが多く見られます。

逆に価格交渉が入ることを見込んで、売り出し価格を少し高めに設定しておくことも考えておきましょう。

売却相場は地価に合わせて変動する

売却相場は地価に合わせて変動します。そのため、直近のデータを意識しておくことが大切です。数年前にこのくらいだったと思っていても、大きく変わっている可能性があります。

思い込みで相場価格を設定していると、実際には大きく下がっており、資金計画の変更を余儀なくされることにもなりかねません。

売却時には訪問査定を受ける

売却相場と査定価格は異なります。相場はあくまでも相場であり、訪問査定を受けることで、土地の状態や立地状況、周辺環境などを加味した精度の高い査定額を得られます。

そしてその査定額をもとに売り出し価格を決めることになるのです。

机上査定では実際の土地の状態や周辺環境など細かいところまでは把握できないため、必ず訪問査定を受けるようにしましょう。

土地売却時に発生する費用

土地を売却する際には、さまざまな費用が発生します。どんな費用がどのくらいかかるのかについては、事前に把握しておきましょう。

発生する費用	発生するケース	費用の目安
測量費用	地積測量図や境界確認書面が必要なとき	約50万円
仲介手数料	販売活動を不動産会社に依頼したとき	売却価格×3％＋６万円＋消費税
繰り上げ返済手数料	住宅ローンが残っている土地を売却し、一括返済したとき	約5,000円～5万円 （約3万円が主流）
解体費用	土地を売却する際に上に建っている建物の撤去が前提となった場合	約150万円
税金	・土地を売却して利益が出たとき ・売買契約締結時 ・抵当権抹消時	・所得税・住民税：課税譲渡所得金額×20％もしくは39％ ・印紙税：売却価格による ・登録免許税：1,000円

土地を売る際には、場合によっては高額な費用が必要になることがあります。

また、仲介手数料や繰り上げ返済手数料、印紙税、登録免許税は必ずかかると思っておきましょう。さらに、費用が必要になる時期も異なりますので、いつ、どのくらいの費用が必要になるのかを把握しておくことも大切です。

売却意思があるならイエカカクの不動産一括査定が便利

土地を売却するにあたっては、相場価格を知る必要があります。相場価格を知る方法は多くありますが、一番おすすめなのは不動産会社に依頼し、訪問査定を行ってもらうことです。

また、不動産会社に査定を依頼する際には必ず複数の不動産会社に依頼して比較することを忘れないようにしてください。

売却意思が既に固まっているなら、一括査定サービスの利用がおすすめです。

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