不動産売却の媒介契約とは？一般媒介と専任媒介の違いやメリット・注意点も

所有している不動産の売却を考える際、まず行うのが媒介契約です。媒介契約とは、所有不動産の売却を不動産会社に依頼し、購入希望者を探すことや、実際の売却手続きを行ってもらうための契約です。

本記事では、不動産売却の媒介契約について解説していきます。契約の種類や注意点についても解説しますので、これから不動産の売却を検討している方はぜひ参考になさってください。

不動産売却の「媒介契約」とは

媒介契約とは、不動産取引仲介を不動産会社に依頼する契約のことです。この媒介契約では、売主と不動産会社の間のさまざまな取り決めを行います。

たとえば売買契約が成立した場合の報酬について、売主が所有する物件を複数の不動産会社が取り扱っても良いかどうか、また売主自ら購入希望者を探しても良いかどうかについてなど、細かい取り決めが交わされます。そして、この媒介契約に基づいて、不動産会社は購入希望者を探し、内見や交渉などを経て売買成約の手続きまでを担うことになります。

不動産会社との媒介契約の種類

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。媒介契約は種類によって、それぞれ違いがあります。下記の表にまとめたうえで、それぞれについて解説していきます。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
他業者への依頼	可能	不可（一社のみ）	不可（一社のみ）
自分で買主を探せるか	可能	可能	不可
報告の頻度	任意（原則なし）	2週間に1回以上	1週間に1回以上
レインズへの登録義務	任意（原則なし）	7日以内に登録	5日以内に登録
契約期間	制限なし	3ヶ月以内	3ヶ月以内

表内にある「レインズ」とは、正式名称を指定流通機構と言います。国土交通省が指定した不動産取引の利便性を高めるデータベースのようなものです。レインズは、原則として全国の不動産会社のみが閲覧でき、登録すべき項目などはあらかじめ決まっています。媒介契約を結んだら所定の期日までに決まった事項について登録しなければいけません。また、不動産会社は、売買契約が成立した後に、売買契約の成立日や成立した価格などを登録する義務があります。

一般媒介契約

媒介契約のうち、一般媒介契約の概要と特徴について説明します。一般媒介契約とは、媒介契約の3種類のうち、もっとも自在性が高く規則が緩いのが特徴です。不動産会社に売却を依頼し、購入希望者を探してもらうこともできますし、売主自ら購入希望者を探しても良いという契約です。さらに一般媒介契約を結ぶ不動産会社は一社だけでなく、複数の業者に重ねて依頼することもできます。つまり、幅広く購入希望者を探すことができます。

一般媒介契約のメリット・デメリットを下記の表にまとめています。

メリット	デメリット
・複数の不動産会社重ねて依頼できる ・売主自ら購入希望者を探すことも可能 ・ほかの2種類に比べて規則が緩やかで自在性が高い	・不動産会社から見た場合、他業者に成約されるリスクがありメリットが薄い ・レインズ登録が義務ではないため、幅広い販売促進活動がしづらい

一般媒介契約には、明示型と非明示型があります。明示と非明示は何を指しているかというと、他の業者に対しての情報明示の意味です。明示型は、他の不動産会社に対して、どの業者が重ねて媒介契約を結んでいるかオープンにする状態です。一方の非明示型は、どの業者と媒介契約を結んでいるかなどを全て非公開にしている状態です。特に理由がなければ、明示型を選ぶ方が良いでしょう。

この明示型か非明示型は売主が選ぶことができ、一般媒介ならではの仕組みです。なぜなら、後述する専任媒介契約と専属専任媒介契約は、そもそも他の業者に重ねて媒介契約を依頼することはできないからです。

これらをふまえて、一般媒介契約が向いていると考えられるのは、当該不動産が人気のエリアに所在している場合でしょう。人気のエリアであれば、複数の不動産会社や売主自らが多方面から営業活動を行うことで、購入希望者を探しやすいというメリットがあります。また、一般媒介におけるデメリットで紹介した「レインズへの登録が義務ではない」という点においても、人気のエリアであればあまり影響がないと考えられます。

専任媒介契約

専任媒介契約の概要や特徴について説明します。専任媒介契約とは、一社のみの不動産会社に媒介（仲介）を依頼する契約です。一社のみとの契約という点は一般媒介と違いますが、売主による自己発見取引ができる点は一般媒介と同じです。

レインズへの登録は義務であり、媒介契約を結んだ不動産会社は、契約から7日以内に登録しなければいけません。さらに、契約後は物件の取引状況について売主へ2週間に1度以上は報告する義務があります。この報告の形式は何でもよく、電話やメールなどでも可能です。内見の申し込みがあったかどうかについてなど、報告内容は当該不動産取引に関する活動内容であれば特に決まりはありません。

このように、専任媒介は一般媒介に比べてルールが細分化されています。また期日が決められている手続きも多い印象です。しかし不動産会社としては、専任媒介は一般媒介のように「ほかの業者に重ねて依頼できない」ため、安心して営業活動に専念できるメリットがあります。同時に、売主としてもしっかり購入希望者を探すための営業活動をしてくれるほうがメリット性は高いといえます。

専任媒介契約のメリット・デメリットを下記の表にまとめています。

メリット	デメリット
・2週間に1度以上は取引情報の報告義務があるため売主が安心して依頼できる ・自己発見取引が可能である ・レインズへの登録義務があり、幅広く購入希望者を探せる	・依頼できる不動産会社は一社のみであるため、その業者が適切ではない場合に売却が遅れるリスクがある

これらをふまえて、専任媒介契約が向いているケースは「売主自らも購入希望者を探したいと同時に、不動産会社へも依頼したい場合」でしょう。一般媒介と違い媒介を依頼できるのは一社のみですが、逆に考えると一社とのやりとりだけで済む為、複数の業者とのやりとりに煩雑さを感じる売主には向いていると考えられます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介は、媒介契約の3種類のうち最もルールが厳しいです。他の2種類に比べて、不動産会社が行う手続きは期日が短いため、手続き上は大変かもしれません。たとえばレインズへの登録は媒介契約から５日以内にしなければいけません。取引情報の報告義務は1週間に1度以上は必要です。

しかし、専属専任媒介では当該不動産を取り扱えるのが一社のみであり、売主による自己発見取引も不可であるため、営業活動や報酬の確実性から考えると専属専任媒介はメリットが大きいと言えます。さらに、売主としても他の媒介契約より早くレインズへ登録してもらい、幅広く顧客を探してもらう方が安心です。報告義務が1週間に1度以上であることも、細かい状況が把握できて安心です。

専属専任媒介契約のメリット・デメリットを下記の表にまとめています。

メリット	デメリット
・不動産会社一社のみとの契約であり報告義務が1週間に1度以上で細かい情報把握ができる ・報酬の確実性が高いため、不動産会社の営業活動が他の媒介契約に比べて熱心になりやすい	・売主にとって自己発見取引ができないことは大きなデメリット ・もし売主が顧客を見つけた場合でも、不動産会社を通じて売買契約をすることになり、仲介手数料を支払わなければいけない

これらをふまえて、専属専任媒介契約が向いているケースは「初めての不動産売却であり、取引に自信がないのですべてを不動産会社に任せたい人」です。専属専任媒介とは、手続きや期日のルールが厳しい反面、売主が自ら行うことはほとんどなく、すべてを不動産会社に任せることができます。したがって、不動産取引の知識に自信がない場合や、初めて行うので要領を得ない場合には、専属専任媒介契約がおすすめです。

媒介契約でかかる仲介手数料

媒介契約でかかる仲介手数料は、媒介契約の種類に関わらず、宅地建物取引業法によって定められた上限額以内で不動産会社が自由に決めることができます。この基準となる仲介手数料の上限額は、取引物件価格によって定められています。

宅地建物取引業法によって定められている仲介手数料の上限額を下記の表にまとめています。

取引物件価格（売買価格）	仲介手数料の上限額
200万円以下の金額	取引額×5％＋消費税
200万円を超え400万円以下の金額	取引額×4％＋2万＋消費税
400万円を超える金額	取引額×3％＋6万＋消費税

参考：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和四十五年十月二十三日建設省告示第千五百五十二号）

不動産売買の仲介手数料は、物件取引価格が400万円を超える場合は下記の計算式で求められます。

仲介手数料=（物件取引価格×3％+6万円）+消費税

例として、中古マンションを3,000万円で売却（消費税10％）する場合の計算方法について確認してみましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際の注意点

不動産会社と媒介契約を結ぶ際の注意点として下記の３つのポイントについて解説していきます。

事前に売主の希望を明確に伝える

不動産会社と媒介契約を結ぶ際、事前に売主の希望を明確に伝えることは最も重要です。売主から不動産会社へ明確に伝えておきたい主な内容は次の通りです。

このほかにも、事前に伝えておきたい内容については、遠慮なく不動産会社と相談の上伝えておきましょう。

活動内容や報告の仕方を確認する

不動産会社と媒介契約を結ぶ際、活動内容や報告の仕方を確認しておきましょう。たとえば、購入希望者を見つけるにあたり、不動産会社がどのような営業活動をしているのかは売主としても知っておきたいでしょう。不動産会社の店頭に物件情報を貼りだすだけではなく、新聞の折り込みチラシやインターネット媒体などへの掲載があるのかどうかも確認しておきましょう。

また、一般媒介以外の媒介契約では、売主に対して所定の期間ごとに活動内容の報告が義務づけられています。その報告を電話で行うか、メールや通信アプリで行うかなども事前に確認しておくと安心です。またその際に、どのような内容について定期的に報告が得られるのかも確認しておきましょう。

このほか、不動産会社と売主（依頼者）それぞれが、不動産取引の際にどの手続きを負担すべきか明確にしておくと安心です。たとえば物件調査は不動産会社が主導で行いますが、必要な書類（新築当時の図面など）の提供は売主が協力するなど、各自の役割分担も明確にしておくと良いでしょう。

解約条件や違約金の有無を確認する

不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、万が一の際の解約条件や違約金が発生するかどうかについても確認しておきましょう。金銭に関することは、前述の報酬（仲介手数料）も大事なポイントではありますが、解約条件や違約金なども不動産会社と売主双方にとって非常に重要です。

解約や違約金の発生はないに越したことはありませんが、たとえば長期間売れなかった場合などに発生することがあります。

この場合、一般媒介であれば契約の期間に定めがないため、いつでも媒介契約を解除することができます。一方、専任媒介と専属専任媒介は3ヶ月の期間の定めがあるため、次の更新までは原則として解約できないことになっています。この期間を待たずに解約する場合に、所定の解約条件を満たしているかは重要であり、場合によっては違約金が発生することも想定されます。

不動産会社も売主も「売却したい」というゴールは同じではありますが、媒介契約期間中に万が一のトラブルがあった際には、どのような対応をすべきなのかについては必ず確認しておきましょう。

不動産会社を探すなら、まずは無料一括査定を

不動産売却を検討する際には、一括見積もりがおすすめです。イエカカクの一括見積もりでは、最大6社まで査定依頼が可能です。もちろん無料査定で全国対応であるため、遠方の不動産の売却を検討している場合でも利用しやすいサービスです。最終的には、査定結果を比較検討し仲介を依頼する業者を決めることができます。

また、イエカカクに登録している企業や優良企業ばかりを厳選しており、過去の事例からクレームの多い企業は登録契約を解除しています。査定依頼はインターネットで完結でき、必要な情報を入力するだけで済みます。不動産売却では、ぜひイエカカクをご活用ください。