個人で不動産を売却するメリット・デメリット｜手続きの流れや注意点も

不動産を売却するには不動産会社に依頼しなければならないと思っている人も多いと思いますが、不動産の売却は個人間でも可能です。

不動産会社を利用しないことによって仲介手数料を払わなくてもよいというメリットから、個人売買を考える人もいるのではないでしょうか。

今回は不動産の個人売買に関するメリットやデメリットのほか、個人売買を行う際の流れや注意点について解説します。

個人での不動産売却は可能？

不動産の個人売買に法的な問題はありません。

しかし、不動産の取引は高額であることや、取引に関して専門的な知識を要することから、不動産会社に依頼する人がほとんどです。

不動産会社は買主そして売主双方のトラブルを回避するため、不動産売買契約の際には宅建士が重要事項を説明しますし、売主に対して契約不適合責任を回避するための契約書の作成を行います。また、契約書に記載しなければならない内容は多く、法的知識も必要なため、個人で作成するのは難しいでしょう。

そのため、いくら不動産の個人売買が法的に可能であっても、後のトラブルを回避するために不動産会社に依頼することをおすすめします。

個人で不動産を売却するメリット

個人で不動産を売却するメリットには以下のものがあります。

それぞれのメリットの詳細について説明します。

仲介手数料を抑えられる

不動産の売買に関して不動産会社を通すと、不動産会社に仲介手数料を払わなければなりません。

仲介手数料とは、不動産取引を行ってくれた不動産会社に支払う手数料のことで、取引額によって以下のように計算されます。また仲介手数料には上限が設定されています。

取引額	仲介手数料（上限額）
200万円以下	取引額×5％＋消費税
200万円超400万円以下	取引額×4％＋2万円＋消費税
400万円超	取引額×3％＋6万円＋消費税

例えば取引額が2,000万円の場合、2,000万円×3％＋6万円＋消費税＝72万6,000円の手数料が発生します。

取引額が大きくなる分、手数料も高額になるため、それを抑えられる点はメリットです。

自分のペースで売却活動を進められる

通常、不動産会社に売却を依頼すると、媒介契約を締結し、不動産会社と一緒に売却活動を行う流れになります。

もちろん信頼できる不動産会社に依頼することで、安心して売却活動を進められるものの、確認事項が多く、場合によっては自分の希望が通りにくいといったケースも考えられます。

その点、個人で売却活動を行うにあたっては不動産会社の動きを気にすることなく、自分のペースで進められるため、売却価格の設定や売却時期などを自由に決めながら売却活動を行えるといったメリットがあります。

買い手が決まっており、よく知った人ならなおさら個人間で売買を行いたいと思うかもしれません。

個人で不動産を売却するデメリット

ただし、個人で不動産を売却する場合にはデメリットも存在します。メリットとデメリットの双方を比較したうえで最終的に個人売買を行うかを判断しましょう。

多くの手間がかかる

個人での不動産売却には本来なら不動産会社に任せられる業務を全て自分1人で行わなければならず、手間がかかります。

住宅ローンの審査に通らない

買主が住宅ローンを利用する予定だと、金融機関の審査に通らない可能性があります。住宅ローンの審査には不動産売買契約書や重要事項説明書などの書類の提出が求められます。通常は不動産会社が作成したものを使用しますが、個人が作成したものについては不備がある可能性があり、金融機関側としても認めないケースがあるからです。

もし、自分が作成した契約書の内容に不安があるなら、弁護士や司法書士など法律の専門家に1度確認してもらいましょう。

個人での不動産売却が向いている人の特徴

メリット・デメリットを踏まえたうえで、個人での不動産売却が向いている人の特徴を紹介します。

不動産の査定方法を知っていたり、法律的な知識を持っている人は不動産会社に依頼しなくても査定価格の算出や契約書の作成が可能です。

また、広告宣伝が自分で行える人も個人売買に向いているでしょう。

個人売買の大きなメリットは仲介手数料を抑えられることですので、不動産および法律の知識を有し、かつ営業もできる人なら個人売買が向いているといえます。

個人で不動産を売却する流れ

個人で不動産を売却する流れは以下のとおりです。

これらの一連の流れについて、以下で詳しく解説します。

①不動産の相場を調査する

不動産を売却するにあたり、どのくらいの価格で売れるのかを把握するため、相場を調べる必要があります。

相場を調べる方法としては以下を活用するとよいでしょう。

レインズマーケットインフォメーションは成約価格を基にした不動産取引情報提供サイトで、マンションか戸建てか、そして地域を選択することで似た物件の成約価格が分かります。

また不動産ライブラリは国土交通省が提供しており、地図や地域から取引価格を調べられるほか、地価公示情報などのデータも調べられるため役立ちます。

②売出価格を設定する

売出価格は物件の築年数や状態のほか、立地条件や周辺の環境などを総合して最終的に決める必要があります。あまりにも高い価格を設定すると、なかなか売れない可能性もあります。

適正な売出価格を求めるには、不動産ポータルサイトなどで似た物件の事例を参考にするほか、ニーズも考慮しなければなりません。

また、価格交渉が行われることを踏まえ、交渉幅と下限額を決めておくことも大切です。

③買い手を探す

売却価格が決まったら、販売活動を行い、買主を探しましょう。

販売活動には広告を作成して募集を募るなどさまざまな方法がありますが、手間を省くなら不動産個人間売買サイトの利用もおすすめです。地域を絞れたり、中にはプロのサポートが受けられるサイトもありますので、自分に合ったサイトで買い主を探すようにしましょう。

④買い手と条件を交渉する

買い手が見つかったら、次は価格交渉に進みます。購入者としてはできるだけ安く購入したいと思っているため、価格交渉を省くことは難しいと考えておきましょう。

ただ、売る側としてもできるだけ高く売りたいと考えるため、設定した売却価格から徐々に下げていき、買い手側の様子をみながら最終的な金額を決めることが大切です。

もし、ローンが残っている家を売るなら、売却した金額でローンを完済させなければなりません。そのことも忘れずに、買ってもらいたいからといって大幅に値引くのではなく、下限をきちんと決めて伝えるようにしましょう。

⑤売買契約書を作成する

価格交渉によって売却価格が決ったら、不動産売買契約書を作成しなければなりません。

売買契約書とは、売り主と買い主が最終的に合意した契約の内容を書面にしたものです。

もちろん、インターネット上にある雛形を参考にして自分で作成する方法もありますが、あくまでも雛形であり、売買契約の内容を全て網羅しているとは限りません。

また、契約書に記載する内容は多く、法律知識も必要です。後にトラブルに発展することを防ぐためにも、できれば弁護士や司法書士などの力を借りて作成することをおすすめします。

⑥物件を引き渡す

物件を引き渡すときには、売り主は買い主に対して所有権移転登記に必要な資料を渡さなければなりません。

そして、所有権移転登記を行います。もちろん所有権移転登記も自分で行えますが、その際には事前に法務局の登記相談を利用し、書類に不備がないよう準備しておきましょう。

個人間の不動産売買で起こりやすいトラブル

ここでは個人間の不動産売買で起こりやすいトラブルを紹介します。

• 金額設定

個人間売買では、売り主が売却価格を自由に設定できます。しかし、不動産取引である以上相手がある話ですので、買い手側がその金額に納得しなければ最終的な購入決定にはならないでしょう。
仮に購入したとしても、その金額が相場からかけ離れていた場合、買い手から不満の声が出る可能性があります。

• 契約内容

契約内容については売買契約書を作成して、契約を締結する流れになりますが、作成した売買契約書の中に契約内容の一部が抜けていたり、意思の疎通がきちんと行われておらず違う意味に取られてしまう可能性があります。
後からトラブルにならないよう、契約内容については契約締結時にお互い時間をかけて確認するようにしましょう。

• 贈与税の発生

買い手が親族のような特別な関係だった場合で、相場よりもかなり低い価格で売却したときには贈与と見なされるケースも否定できません。その場合は、買い手側には贈与税を納める義務が発生します。
たとえ親族間のような特別な関係であっても、相場価格を意識した売却価格を設定することが大切です。

• 契約不適合責任

不動産売却時には、売り主側に契約不適合責任が発生します。物件の欠陥や不具合をきちんと買い主に伝えておらず後にトラブルになった際には、売り主側に売却代金の減額や損害賠償請求などが求められます。
そのため、物件に何らかの不具合がある場合は、きちんと買い主に伝えておきましょう。

• 不動産売買契約書の不備

不動産売買契約書には契約内容を細かく記載しなければなりません。また不動産の知識や法的知識も必要です。個人で作成するにはハードルが高く、不備が散見される可能性も比定できません。
不動産売買契約書を作成する際には、法律や不動産の知識がある人に内容を確認してもらうと安心です。

個人で不動産を売却する際の注意点

個人で不動産を売却する際には、以下の点に注意しましょう。

司法書士への依頼が必要となる場合がある

ローンが残っている家を売却する場合、売却金額でローンを完済し、金融機関に抵当権を抹消してもらわなければなりません。抵当権抹消登記については、金融機関が指定した司法書士に依頼するケースが多くみられますので、事前に確認しておきましょう。

司法書士に依頼すると報酬を支払わなければなりません。報酬額は依頼する司法書士によって異なりますが、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に依頼する場合、10万円～20万円の費用が発生すると思っておきましょう。

売却価格が低すぎると贈与税の対象となる

知り合いだからといって相場よりも安い価格で売却すると、贈与とみなされ、贈与税の対象となる可能性があります。

知り合いだからこそお得な価格で売却したいと思う気持ちは分かりますが、最終的に贈与税が発生することになるとトラブルに発展することにもなりかねません。

売却価格は相手との関係によらず、相場価格に基づいて設定するようにしてください。

個人で不動産を売却する際の相談先

個人で不動産を売却するにあたり、困ったときは以下の相談先を利用しましょう。

相談相手	相談できる内容	相談にかかる費用
不動産会社	査定や売出価格の設定、販売活動など	基本的に無料
不動産鑑定士	不動産の価値調査	不動産鑑定士によって異なる
土地家屋調査士	土地の境界などについての相談	土地家屋調査士によって異なる
司法書士	登記の代行	司法書士や登記内容によって異なる

他にも売却益が出た際の譲渡所得税の申告など、税金に関する相談は税理士に行うと安心です。また、買い主とトラブルになった際には、弁護士に相談するようにしましょう。

不動産の売却ならイエカカクの一括見積もりがおすすめ

個人間でも不動産の売却は可能です。ただ、不動産や法律の知識が必要なほか、売却価格の設定や販売活動などを全て自分でやらなければならず手間がかかります。

個人間で不動産売買を行うメリットは不動産会社に仲介手数料を払わなくても良い点ですが、作業の手間やトラブル発生の可能性を抑えるためにも不動産会社を利用することをおすすめします。

不動産会社に売却を依頼する際には、複数の不動産会社に査定を依頼しなければなりませんが、そのときには査定の一括見積もりサイトを利用しましょう。

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