土地売却の手続きの流れ！必要なものや注意点をわかりやすく解説

土地を売却したいと考えているものの、今までに売却した経験がないため、どのように進めていけばいいのか悩んでいる人もおられるのではないでしょうか。

土地をスムーズに売却するためには、一連の流れを理解し、さらに売却にどのくらいの費用がかかるのかを把握しておかなければなりません。

今回は土地売却の流れと費用を解説するとともに、高く売るコツや売却にあたっての注意点についても紹介します。

土地売却の流れ

土地を売却するまでの流れは以下のとおりです。スムーズに売却するためにも流れをきちんと理解しておきましょう。

一般的に土地を売却するまでには早くて3ヶ月、およそ6ヶ月程度を目安に考えておくといいでしょう。もちろん中には6ヶ月以上かかるケースもありますので、売却の期限が決まっているなら早めに取り組むようにしましょう。

１.事前準備をする

ここでいう事前準備とは、売却しようとする土地の相場を調べることです。事前に同じような土地がどのくらいで売られているのかを把握しておくことで、査定額の根拠が正しいかどうかの判断や売却価格の設定がしやすくなります。

また、土地の売却にあたってはさまざまな書類が必要です。いざという時に慌てないように、事前にどのような書類が必要なのかを把握し、準備しておきましょう。

【土地売却に必要な書類】

書類	概要	取得場所
登記済権利証、登記識別情報	自分が売却しようとしている土地の名義人であることを証明する書類	法務局
土地の測量図、境界確認書	隣地との境目を証明する書類。測量図があることで土地の正確な面積が把握できる	法務局
固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書	土地の買主と固定資産税を精算するために必要な書類	本人もしくは市区町村役場
本人確認書類	本人であることが分かる書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）	本人
住民票	本人確認書類の一部として必要	市区町村役場
実印および印鑑証明書	契約書に押印する実印と実印であることを証明する書緒	市区町村役場

ほかにも不動産会社によっては別途必要な書類を求められるケースがありますので、事前に確認することをおすすめします。

２.土地の査定を受ける

事前準備が済んだら、不動産会社に対して査定依頼を行います。査定とは、売りたい土地がどのくらいの価格で売れるのかといった価格を計算してもらうことで、1社ではなく、複数社に依頼することが大切です。

なぜなら1社だと、その査定価格が妥当なものなのか、また正当な根拠に基づいて算定されたのかといいった判断がつきにくいからです。

ただ、複数社に依頼するのは手間がかかります。そのため、土地の査定を依頼する際には、一括見積もりサイトを利用しましょう。一括見積もりサイトでは、1度の入力で複数社に査定依頼を行えます。

イエカカクの一括見積もりサイトでは、厳選した優良企業に対して最大6社まで査定依頼が可能です。利用はもちろん無料ですし、入力項目もそこまで多くないため、1分程度で入力が完了します。

一括見積もりサイトの存在は知っているものの、どのサイトを利用すればいいか迷っている人は、ぜひ以下のサイトからイエカカクの一括見積もりをご利用ください。

３. 不動産会社を選ぶ

複数の不動産会社に査定依頼を行い、結果が返ってきたら、その内容を比較しましょう。不明な点があれば必ず問い合せて、納得の行くまで説明してもらうようにしてください。合わせて、担当者の対応や不動産会社の実績などを考慮し、最終的にどの不動産会社に売却活動を依頼するかを決めるようにしましょう。

依頼する不動産会社は信頼できる不動産会社でなければなりません。そのため、担当者の態度や応対のスピードなど細かいところまでチェックすることが大切です。

４.不動産会社と媒介契約を締結する

信頼できる不動産会社が見つかったら、媒介契約を締結します。

媒介契約には以下の3つがあり、それぞれ契約期限や報告義務などが異なります。

どの媒介契約を結ぶかで最終的に売れるまでの期間や売れる金額などが変わりますので、それぞれの契約の違いを理解したうえで、自分に合った契約を締結するようにしましょう。

５.売却活動を行う

不動産会社と媒介契約を締結したら、本格的な売却活動に移ります。売却活動には市場の分析や効果的な広告戦略などに加え、交渉技術も求められます。そのため、どのような活動を行うのかそして不動産会社と自分の役割などを把握し、定期的に状況報告を行うなど不動産会社と密になって進めるようにしましょう。

売却活動を進めるうえで不安な点や不明な点が出てきた際には、早めに不動産会社の担当者に相談し指示を仰いでください。

６.売買契約の締結・土地の引き渡し

購入希望者が現れ、最終的に購入が決まったら、売買契約の締結を行います。このときには実印のほか、印鑑証明書も必要になりますので準備しておきましょう。

また、土地の引渡しの際には、登記手続きが必要ですので、司法書士と交えて手続きを進める形が一般的です。

７. 確定申告を行う

土地の売却によって利益が出た場合、その利益は譲渡所得として課税対象になります。そのため、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの確定申告の期間中に必ず確定申告を行い、納税するようにしてください。提出する税務署は住所地を管轄する税務署です。

確定申告を行わずにいると、見つかったときには加算税や延滞税を合わせて支払わなければなりません。そのような状況を避けるためにも、必ず期限内に確定申告を行うようにしましょう。

ちなみに申告方法が分からないときは、税務署にて無料相談を行っていますので、利用してみてください。

土地売却にかかる費用

土地を売却する際にはさまざまな費用がかかります。ここではどのような費用がいくらかかるのか、また支払時期も参考に一覧にしていますので、参考にしてください。

手数料・費用	費用の目安	支払時期
仲介手数料	（売却価格×3％+6万円）+消費税	売買契約締結時
印紙税	契約書に記載されている金額による （契約書に記載されている金額が4,000万円だった場合、1万円）	売買契約締結時
登録免許税（所有者移転登記）	固定資産税評価額×1.5％	引渡し時
測量費用	35万円～50万円	測量終了時
建物解体費用	100万円～200万円	解体工事終了時
譲渡所得税	売却価格－（取得費＋売却にかかった費用）－特別控除額 ×15％（長輝譲渡所得の場合）	確定申告時

登録免許税は登記手続きの際に必要となる税金ですが、登記手続きを司法書士に任せる場合は司法書士への報酬も別途必要です。金額は司法書士によって異なりますので、事前に確認しておきましょう。

土地を高く売却するためのポイント

せっかく土地を売るのであれば、できるだけ高く売りたいと考えるのではないでしょうか。土地を高く売るには、以下のポイントを押さえておくことが大切です。

なぜ、これらのポイントを押さえておくことが大切なのかについて、以下で詳しく解説します。

余裕を持ったスケジュールを立てて売却を進める

一般的に土地の売却期間は3ヶ月～6ヶ月といわれています。ただ、中にはそれ以上かかるケースもあります。

いつまでに売却しなければならないといった期限があるなら、余裕を持ったスケジュールで売却活動を進めていくことが大切です。もし、期限ギリギリになっても売れなかった場合、相場よりも低い価格で売らざるを得ない状況にもなりかねません。

もし期限が決まっているなら、半年以上前から売却を進めておきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

土地を売却するにあたって、複数の不動産会社に査定を依頼することも忘れてはならないポイントです。

なぜなら1社だと査定価格が妥当なのか判断しにくいだけでなく、その不動産会社が信頼できるかどうかも分かりません。複数の不動産会社に依頼することで、査定価格の妥当性も判断できますし、知識の豊富さや担当者の対応なども比較できます。その結果、優秀な不動産会社かどうかを見極められるでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するなら、1社ずつ依頼するのではなく、一括査定サービスの利用がおすすめです。

イエカカクの一括見積もりでは、最大6社への一括査定依頼が可能です。依頼できる不動産会社も厳選した優良企業ばかりですので、安心して依頼できるでしょう。

土地を売るにあたり、一括査定サービスの利用を考えているなら、ぜひ以下のサイトからイエカカクを利用してみてください。

信頼できる不動産会社を選ぶ

売却活動を行うにあたり、不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。媒介契約を締結する不動産会社を選ぶ際には、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

こちらの希望を汲み取り、親身になって一緒に動いてくれる不動産会社であれば、より購入希望者が見つかるような戦略的な活動を考えてくれますし、その結果いい条件で売れる可能性が高くなります。

さらに、自分では気がつかなかった点をアドバイスしてくれるなど、心強い味方になるでしょう

適切な価格設定を行う

査定価格と実際に設定する売却価格は違います。価格設定を行う際には、相場とかけ離れていない価格を基準として、購入希望者との価格交渉が入ることも考えながら行う必要があります。

購入希望者はできるだけ安く購入したいと考えますので、価格交渉は必ず行われると思ってください。そのうえで交渉できる額を上乗せして最終的に価格を設定すると良いでしょう。

高く売りたいからといって相場よりもかけ離れた価格設定をしてしまうと。購入希望者が現れず、いつまで経っても売れない状態になってしまいます。

売却にかかる費用をできるだけ抑える

売却にかかる費用は総額でみるとかなりの額です。そのため、売却にかかる費用を少しでも抑えることを考えましょう。

測量や解体など工事が発生するなら、複数社に見積もりを取って比較することはもちろん、仲介手数料も上限額いっぱいを掲示された際には少しでも下げてもらえないか不動産会社に交渉してみましょう。

このような積み重ねによって売却にかかる費用を少なくでき、最終的に手元に残るお金が多くなります。

売却のタイミングにも工夫を

特にいつまでに売らなければならないといった期限がないとしても、いつ売り出すかといったタイミングも考える必要があります。

不動産にも繁忙期と閑散期があり、人が動く春は需要が多く、より高く売れる可能性もあります。建物がなくても土地だけ購入し、注文住宅を建てようと考える人もいるでしょう。

土地だけでなくモノの値段は需要と供給によって決まります。そのため、売りに出す最適なタイミングはいつかを考えながら販売活動を進めていきましょう。

土地を売却する際の注意点

土地を売却するにあたり、以下の点には十分に注意しておきましょう。

なぜこれらの点に注意しなければならないのかについて、以下で詳しく説明します。

住宅ローンは完済しておく必要がある

土地を売却するなら、住宅ローンは完済しておかなければなりません。なぜならローンが残っている土地は金融機関によって抵当権が設定されているからです。

抵当権が設定されたままでは土地を売ることができません。そのため住宅ローンは必ず完済させておきましょう。

売却したお金でローン残債を返済すればいいと考える人もいますが、売却金額がローン残債に満たなかった場合、預貯金などから充当しなければならず、家計に負担がかかることも予想されます。

土地は売れたものの、生活が苦しくなったなどの状況にならないよう、資金計画をしっかりと立てておくことも大切です。

相続した土地の売却には相続登記が必要

売却する土地が相続によって取得したものであれば、忘れずに相続登記を行っておかなければなりません。なぜなら、売る土地は自分の名義の土地でなければならず、相続で取得した土地は相続登記を行うまでは被相続人の名義のままだからです。つまり所有権は自分ではなく被相続人にあります。

自分の所有権が主張できない場合、購入希望者が現れてもその人に所有権を移転できません。その結果、購入を断念する可能性もあり、せっかくの売却のチャンスを逃すことになってしまいます。

相続が発生すると相続に関する手続きが多く、つい忘れてしまいがちですが、相続登記については忘れずに速やかに行っておきましょう、

共有持分の土地を売る場合は手続きが複雑になる可能性も

売ろうとしている土地が共有持分の場合、本人の意思だけでは売却できません。

共有持分の土地を売る方法としては、以下の3つが考えられますが、必ずしも共有者全員の同意が得られるとは限りません。1人でも反対する人がいると売ることはできないのです。

もちろん、自分の持分の土地だけを売却するという方法もありますが、購入者側からみると土地の一部を購入することになり、非常に使い勝手の悪い土地とみられて相場よりも低い価格での取引になる結果が予想されます。

さらに、単独名義にする場合は、他の共有者の持分を自分が買い取る必要があり、さらに共有者それぞれの合意も必要です。

そのため、共有持分の土地を売却するには手続きが複雑になり、また売却までの期間も通常の売却よりも長くなると考えておきましょう。

土地売却を検討しているならイエカカクがおすすめ

土地の売却をスムーズに行うためには、売却の流れをしっかりと理解しておくことが大切です。

また、土地の売却には費用がかかるため、事前にどのくらいの費用がかかるのかを確認するとともに、抑えられるところは交渉したり減額制度を利用したりして手元に残るお金がより多く残るよう工夫してみましょう。

土地を売却する際には、複数の不動産会社に査定依頼を行う必要があります。複数の不動産会社を探すのが大変だと感じるなら、一括見積もりの利用をおすすめします。

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