田舎の土地を売る方法｜売却のコツや売れない場合の対処法も

相続などで田舎の土地を受け継ぐことになったとしても、活用方法に困って結局売る、という人は珍しくありません。しかも、田舎の土地は活用が難しいため、売りに出してもなかなか買主が付かないことがありえます。土地を持っている限り固定資産税を払わなくてはいけないため、お金ばかりが出ていく結果になりかねません。そこで今回の記事では、田舎の土地を売る方法を、種類などの関連知識も併せて解説します。

田舎の土地を売る方法

田舎の土地を売る方法として考えられるものとして、以下の5つの方法について解説します。

近隣住民と個人間売買をする

1つ目の方法は「近隣住民と個人間売買をする」ことです。より砕けた言い方をすると「近所の人に買ってもらう」ことと考えてください。つまり、当事者間で直接交渉して価格や引き渡し時期などの条件を調整し、売買契約を取り交わすことを指します。

この方法のメリットは、不動産会社が介入しないため、仲介手数料がかからないことです。また、近隣住民という地域の特性を理解している相手に売る前提である以上、柔軟な条件設定や迅速な取引が行えます。

ただし、契約書の作成や法的手続きは基本的に自分たちで行わないといけません。また、交渉の結果次第では自分にとって極めて不利な条件で土地を売らざるを得ない事態が起きることも考えられます。ミスやトラブルが起きないよう、この方法を取る場合は弁護士など専門家のアドバイスを仰ぎ、慎重に進めましょう。

不動産会社の仲介で売る

2つ目の方法は「不動産会社の仲介で売る」ことです。分かりやすくいうと「不動産会社に買主になってくれる人を探してもらい、条件面で合意できたら契約を結ぶこと」と考えましょう。

この方法の最大のメリットは、不動産会社が市場調査や書類の作成、手続きなど複雑な工程を引き受けてくれることです。また、豊富なネットワークを有する不動産会社に依頼すれば、条件に合う買主を幅広く探してくれます。

ただし、不動産会社に謝礼として仲介手数料を払わなくてはいけないため、相応の出費が生じる点に注意しなくてはいけません。土地を売りたくても、知識がなく、手間もかけたくない場合はこの方法を選ぶと良いでしょう。

不動産買取を依頼して売る

3つ目の方法は「不動産買取を依頼して売る」ことです。分かりやすくいうと「不動産会社自ら買主になってもらう形で手放す」と考えましょう。

不動産買取を依頼して売ることのメリットとして、確実かつ早期に土地を手放せる点が挙げられます。仲介とは違い、買主を探してくる必要がないためです。具体的な時間は個々の事例によって異なりますが、早ければ1ヶ月ほどで手放せるケースも珍しくありません。また、個人売買や仲介の場合とは違い、契約内容と実際の土地の状態に不整合があった場合でも、契約不適合責任を問われる可能性は下がります。

ただし、仲介の場合に比べると、買い取り価格が低くなりがちな点に注意が必要です。これは、不動産会社が土地を再販したり、建物を建てるなどして活用したりするために買い取るためです。実際の価格は個々の事例によって異なりますが、一般的には仲介の場合より3割ほど安くなると考えましょう。

関連記事：不動産買取りとは？メリット・デメリットや仲介との違いをわかりやすく解説

空き家バンクを利用して売る

4つ目の方法は「空き家バンクを利用して売る」ことです。空き家バンクとは、地方公共団体が運営するサービスの一種です。地域の空き家や空き地の情報をインターネットで公開し、移住者や購入希望者を募っているため、売ろうとする土地を広くアピールするのに役立つのがメリットといえます。また、地方公共団体が運営するサービスであるため無料で利用できることが多く、経済的な負担も少ないのも魅力です。

ただし、地方公共団体が売主と買主の仲介をしてくれるわけではないため、実際の交渉は自分でやらなくてはいけません。ある程度不動産や契約に関する知識がないと活用が難しいのがデメリットです。

国・地方自治体に売る

5つ目の方法は「国・地方自治体に売る」ことです。素性の確かな相手に売却できることがメリットといえますが、実行するのは以下の理由によりかなり難しいとされます。

現実的な方法とはいいがたい部分もあるので、まずは他の方法で手放すことを考えましょう。

田舎の土地を売るための5つのコツ

田舎の土地はなかなか売れにくいこともある以上、コツを心得て売却活動を進める必要があります。具体的に意識すべきコツとして、以下の5点について解説します。

適正価格を見極める

1つ目のコツは「適正価格を見極める」ことです。前提として、土地を含めた不動産の売却価格は売主が自由に決めて構いません。ただし、あまりに相場より高過ぎる売却価格にすると長期間売れ残ってしまい、結局引き下げる羽目になります。そのため、スムーズに売却するには高過ぎず、安すぎない価格を設定しなくてはいけません。

なお、土地を含めた不動産の成約価格の相場は、不動産情報ライブラリを使うと簡単に調べられます。これは国土交通省が運営するサイトで、不動産売買の当事者に対して行っているアンケート結果を情報源にしているため、高い信ぴょう性があるのがメリットです。

売出価格を設定する際は、その場所の周辺の土地が実際にはいくらくらいまで売れているのかを調べたうえで決めましょう。また、売買契約に進むまでに買主から値引きの交渉が入ることを考え「ここまでなら下げても良い」というラインを決めておくのも重要です。

余裕を持った売却スケジュールを組む

2つ目のコツは「余裕を持った売却スケジュールを組む」ことです。そもそも、都市部の土地であっても、売り出してから買主が決まるまでには3ヶ月～半年程度時間がかかるのは珍しくありません。売れにくい場所にある田舎の土地であればなおさら時間がかかるため、少なくとも半年～1年はかかると考えましょう。ただし、この期間は売出価格にも左右される部分があるため、最初の3ヶ月で成果が出なければ価格の見直すのをおすすめします。

不動産一括査定を利用する

3つ目のコツは「不動産一括査定を利用する」ことです。前述したように、適切な売出価格を設定することは、売却を長期化させず、希望に近い条件で売却するためにもとても重要です。しかし、売出価格を適切に設定するには不動産売買に関する知識がないとなかなか難しいのも事実でしょう。

不動産一括査定を利用すれば、不動産売買のプロである不動産会社が「いくらなら売れる可能性があるか」を査定してくれます。あまりに相場より高い（低い）査定額を提示された場合は理由を聞いてみると良いでしょう。

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築年数が古い場合は更地にすることも検討する

4つ目のコツは「築年数が古い場合は更地にすることも検討する」ことです。家が建っている状態の土地を売る場合、取り壊すべきかの選択はケースバイケースとなります。築年数が浅く、リフォームをすれば使い続けられる場合は無理に取り壊さなくても買主が現れる可能性はあるでしょう。しかし、築年数があまりに古い家の場合、リフォームをするにもお金がかかります。

また、そのまま土地を売った場合、買主が取り壊し費用を負担せざるを得ないため、その点がネックになりなかなか契約がまとまらないかもしれません。更地にすれば買主が自由に活用できるため、買ってもらえる可能性も高くなります。

なお、木造戸建ての場合、取り壊し費用は4～5万円／坪程度が一般的です。ただし、家の立地や時期、状態によっても異なるため、見積もりを取ったうえで検討しましょう。

販売戦略を立てる

5つ目のコツは「販売戦略を立てる」ことです。不動産に限ったことではありませんが、物を売るためには販売戦略を立てることが重要です。ただやみくもに販売活動をしても意味がないため、以下の点については不動産会社の担当者とすり合わせをしておきましょう。

田舎の土地売却までの流れ

田舎の土地を売るまでの流れは以下のとおりなので、それぞれの段階で何をすべきかを具体的に解説します。

1.測量を行う

最初に、土地の測量が必要になります。境界が確定していない土地は売れ残りがちになるため、売りに出す前に測量を経て、境界を確定させましょう。なお、測量は専門の測量会社に依頼するのが現実的です。ただし、以下のいずれかの場合には、公簿売買と言って測量をせず、登記簿謄本に記載された地積などの情報に基づき売買することもあり得ます。

2.土地の査定を行う

測量を経て、境界が定まったら不動産会社による査定を受けましょう。自分で土地の価格を調べて売出価格を決めることは理論的には可能です。しかし、個人が手に入れられるデータには限りがあるうえに、そのデータを使って適切な予想をするのは至難の業といえます。プロである不動産会社なら、過去の取引に関するデータ、土地の公法上の規制や、駅からの距離、面積、道路との関係などを鑑みた評価を行うことができるため、より適切な売出価格を設定するのに役立つはずです。

3.不動産会社と媒介契約を結ぶ

ここまで終わったら、依頼する不動産会社を決め、媒介契約を結びましょう。媒介契約には以下の3種類があります。

種類	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
自己発見取引	可能	可能	不可
依頼できる会社数	複数社	1社	1社
依頼主への報告義務	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
指定流通機構（レインズ）への登録義務	なし	あり	あり
契約期間	制限なし	上限3ヶ月（ただし、再契約により延長可能。自動延長は不可）

なお、自己発見取引とは自分で買主を見つけてきて取引をすることです。土地を売ることを知った近所の人が声をかけてきてくれた場合、一般媒介契約もしくは専任媒介契約であれば自分が窓口になって取引ができます。しかし、専属専任媒介契約の場合、たとえ相手が近所の人でも自分が窓口になることはできず、不動産会社を通して取引をする必要があるため注意して下さい。

4.販売活動を開始する

不動産会社と媒介契約を結んだら、販売活動を開始します。具体的な販売活動の期間は個々の状況によって異なりますが、田舎の場合は半年～1年かかるのは珍しくありません。前述したように、長期戦で取り組むことも覚悟しましょう。

なお、不動産会社では以下のような販売活動を行うため、具体的にいつ何をするのかを事前に担当者に確認するのをおすすめします。逆に、自分が依頼したい販売活動があれば、希望を適宜伝えましょう。

5.購入希望者と条件交渉を行う

購入希望者が現れたら条件交渉を行います。最低限、以下のポイントについてか確認が必要です。

また、交渉する際は以下の点を意識したうえで、不動産会社の担当者にも相談してみるのをおすすめします。

交渉を有利に進めるためには必要に応じて現況渡しにしたり、安く売却に応じる代わりに手付金を多めにしてもらったりなど、さまざまな方策が考えられます。ただし、経験がないと難しい部分もあるため、不動産会社の担当者に積極的に頼るのが効果的です。

6.購入希望者と売買契約を結ぶ

条件面で合意に至ったら、買主と売主との間で売買契約を締結します。この際、書面により売買契約書を取り交わすのが一般的です。なお、このタイミングで買主から手付金として売買代金の10％程度が売主に支払われますが、具体的な金額は都度確認しましょう。さらに、売主は不動産会社に仲介手数料を払わなくてはいけないため、これについても詳細は都度確認して下さい。

さらに、売買契約書には収入印紙を貼付し、消印する形で印紙税を払わなくてはいけません。印紙税の金額、つまり貼り付ける収入印紙の金額は、売買契約書の金額によって変わる点にも注意が必要です。

記載された契約金額	税額
10万円を超え50万円以下のもの	200円
50万円を超え100万円以下のもの	500円
100万円を超え500万円以下のもの	1千円
500万円を超え1,000万円以下のもの	5千円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	3万円

7.境界を明示する

具体的な期間は個々の契約によって異なりますが、売買契約から引き渡しまで、1ヶ月ほど空けるのが一般的です。そして、引渡しまでの間に買主に対して境界を明示しなくてはいけません。これは、売主に境界の明示義務があるためです。買主に売買契約の対象となっている土地の範囲等を正確に認識してもらうべく、隣地との境界線を明示することを定めた条項が売買契約書に盛り込まれています。

8.決済・引渡しを行う

ここまで終われば、決済、引渡しに移ります。買主から売主へ手付金を除いた残金を支払い、売主から買主へは、所有権移転登記に必要な書類や実測図等を渡します。また、売主は仲介手数料の残額を不動産会社に対して支払わなくてはいけません。

9.確定申告をする

土地を売却して利益＝譲渡所得が出た場合、確定申告をし、所得税と住民税を払わなくてはいけません。なお、譲渡所得は以下の式で計算します。

譲渡所得　＝　譲渡価額（※1）－取得費（※2）－譲渡費用（※3） ※1：売却価額のこと ※2：土地の購入額のこと ※3：仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用の合計額。不明な場合は概算取得費として譲渡価額の5％を用いる

求められた譲渡所得に税率をかけて税金を求める仕組みですが、いつ土地を手放したかによって適用される税率が違う点に注意が必要です。

所得の種類	所有期間	所得税率	住民税率
短期譲渡所得	売却した年の1月1日現在で5年以下	30％	9％
長期譲渡所得	売却した年の1月1日現在で5年超	15％	5％

※このほか、復興特別所得税として、所得税に対し2.1％がかかる

なお、土地を売却して利益が出た場合、確定申告は土地を売却した年の翌年2月16日～3月15日（当日が土日祝日の場合は休み明けの平日）までに済ます必要があります。期限に遅れないよう、早めに準備をしましょう。

田舎の土地が売れない場合に検討すべきこと

田舎の土地が長期間売れない場合は、そのまま販売活動を続けるのではなく、どこかで区切りをつける必要も出てきます。具体的にすべきこととして以下の5点について解説します。

相続を放棄する

1つ目は「相続を放棄すること」です。使わない土地を相続した場合、相続した人が固定資産税や管理費用を払わなくてはいけません。他に金銭的価値がある財産がない場合は、土地についても相続を放棄すればこれらの出費もなくなります。

注意したいのは、田舎の土地は相続せず、他の財産は相続するというように、財産を取捨選択して相続することができない点です。また、相続放棄は相続発生から3ヶ月以内に家庭裁判所での手続きが必要ですが、一度手続きしたらそれを撤回することはできません。そのため、相続放棄するか迷った場合は、把握できていない財産がないか今一度確認しましょう。

無償で譲渡する

2つ目は「無償で譲渡する」ことです。田舎の土地がいつまでも売れない場合、隣接する区域に住んでいる住民や、事業所を構えている、もしくはその予定がある企業に土地をただで譲ることも選択肢に入れましょう。看板を立てたり、SNSで情報発信をしたり、町内会に相談したりなどさまざまな方法で周知ができます。

この方法で注意したいのは、状況次第では税金がかかることです。会社＝法人に譲った場合、受け取った法人と譲渡した個人にそれぞれ次の税金がかかる点に注意してください。

自治体や団体に寄付する

3つ目は「自治体や団体に寄付する」ことです。どうしても土地が売れない場合は、その土地がある地方自治体やそこで事業を展開するNPO法人などの団体に寄付しましょう。土地を手放すことで維持費がかからなくなるうえに、地域住民の役に立つ形で使ってもらえるという点で大きなメリットがあります。

ただし、土地を保有することで発生する固定資産税は地方自治体にとっては重要な税収です。そのため、地方自治体によっては土地の寄付自体を受け付けていないこともあるため、事前に問い合わせるのをおすすめします。

借地にする

4つ目は「借地にする」ことです。簡単にいうと、土地を貸して建物を建ててもらい、毎月賃料を受け取ることと考えましょう。個々のケースによって地代は異なりますが、固定資産税の3～5倍程度にするのが一般的です。

この方法は、土地を手放さず、定期的な収入が得られるという面で大きなメリットがあります。ただし、借りてくれる人が現れないといつまでも収入は得られないため、ある程度の需要が見込めるか、事前の確認は必須です。

土地を活用してビジネスを行う

5つ目は「土地を活用してビジネスを行う」ことです。土地の上に賃貸アパートやサービス付高齢者住宅、シェアハウスを建て収入を得ることが考えられます。観光地に近い場所であれば、小規模なホテルや飲食店を建てても良いでしょう。適した活用方法は土地がある場所や広さによっても異なるため、不動産会社に相談してみるのをおすすめします。

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田舎の土地は、都会の土地に比べて売れにくいことが多いため、不動産会社の担当者のとのコミュニケーションが非常に重要になります。不動産会社選びに売買の成否がかかっていると言っても過言ではないため、十分に考えて選びましょう。

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